C’est la « panne sèche ». Face à des ventes de logements neufs qui « s’effondrent »  depuis le début de l’année, la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) alertent, dans sa dernière note de conjoncture, qu'elle a présentée mercredi, d’un niveau de mises en vente de logements neufs qui n’a jamais été aussi bas depuis 2012, date de la création de son observatoire. Un constat qui n'est pas nouveau, mais qui s'aggrave.

Nombre de logements mis en vente en repli de 30,5 %

Après une chute de 12 % en 2021 (comparée à 2019), la baisse observée en 2021 s’accélère avec des ventes totales de logements neufs qui ont chuté de plus de 20 % au premier trimestre 2022 par rapport à l’an passé. Elles sont ainsi passées de 37 139 au premier trimestre 2021 à 29 628 sur les trois premiers mois de l’année, selon les données de la FPI, alors que la fin d’année dernière avait permis d'être « relativement optimiste »  avec plus de 48 000 ventes de logements neufs.

Dans le même temps, le nombre d'habitats neufs mis en vente a, lui, dégringolé de plus de 30 % depuis le début de l’année, par rapport à la même période en 2021, les mises en vente des logements collectifs ayant reculé de 28,3 %. « La situation est vraiment grave », a commenté le président de la FPI, Pascal Boulanger, pour qui la filière se dirige « vers une crise majeure ».

Résultat, « l’offre commerciale poursuit sa baisse dramatique entamée fin 2018 »  avec un stock de logements neufs à la vente qui a diminué d’un tiers depuis cette date et qui ne représente plus que 7,7 mois de commercialisation, « loin de l’idéal de 12 mois », s’alarment les promoteurs. 

Prix et autorisations en hausse

Alors qu’il manquerait « un million de logements en France », selon Pascal Boulanger, la tension sur le marché du neuf a entraîné une hausse des prix de 5,4 % en moyenne sur un an. Avec des disparités puisque les prix en Île-de-France progressent de 3,4 % (à 5 573 euros/m²) tandis qu’en régions la hausse s’établit à + 5,8 % (à 4 524 euros/m²). 

« Le pouvoir d’habiter des Français est en danger », a ainsi prévenu le président de la FPI qui demande au gouvernement d’en « prendre la pleine mesure ». 

Une situation qui s’expliquerait par trois phénomènes, selon lui. D'abord « une énorme absence de signatures de permis de construire », la FPI jugeant les maires de plus en plus réticents à délivrer des autorisations. Si les chiffres ne sont pas bons, « ce n’est pas un problème de demande, mais d’offre », a assuré Pascal Boulanger sur BFM Business, en indiquant que les PLU ne sont « utilisés qu'à 65% de leur capacité ». Souhaitant les inciter à accorder davantage de permis, il reconnaît toutefois que « les maires hésitent à accorder des permis de construire »  car ceux-ci doivent répondre à des administrés qui refusent souvent toute nouvelle construction.

Pourtant, le nombre de logements autorisés a augmenté durant le premier trimestre 2022. Du côté du logement collectif, la tendance semble ainsi s’être « bien inversée »  puisque le nombre de logements collectifs autorisés ne baisse plus et a même augmenté de +19,7 % (55 300 autorisations) par rapport à l’an passé, tout comme pour le logement individuel (+26,2% par rapport à 2021).

Malgré ces augmentations, Pascal Boulanger rappelait, en octobre dernier, que le niveau du marché en 2019 était assez bas et expliquait ainsi que, « en rythme annuel, on autorise aujourd'hui 50 000 logements collectifs de moins qu'il y a quatre ans », l'objectif du secteur étant de tendre vers les chiffres de 2017, où les autorisations de construction tournaient autour de 500 000.

Sur cette supposée frilosité des maires à accorder des permis de construire (relayée par certains opérateurs et experts), ces derniers rappellent qu'ils ne partagent pas ce sentiment puisqu’ils considèrent que d’autres acteurs en sont responsables (banques, Etat/DDT en zone rurale, réglementation thermique des bâtiments etc.)

Selon l’AMF, d’autres freins sont aussi évoqués, telles que l’accumulation depuis plusieurs années des règles en matière d’urbanisme et de planification en particulier, qui orientent les collectivités vers l’élaboration de schémas de cohérence territoriale et de plans locaux d’urbanisme intercommunaux, eux-mêmes soumis à des schémas régionaux (cette tendance va se poursuivre avec l’intégration de l’objectif ZAN dans ces documents).

On peut également citer des aides de l’Anah difficilement lisibles, la multiplication des conflits de voisinage et faible acceptabilité de la densité ou encore les recours contentieux abusif contre les préemptions, contre les permis de construire… Par ailleurs, les élus – nouveaux ou renouvelés dans leur mandat - se disent plutôt moteurs dans l’accélération des projets sur leur territoire et non attentistes.

Augmentation des coûts de construction et des taux

La FPI déplore, en outre, « des coûts de construction incontrôlables », le bouleversement des chaînes d'approvisionnement puis la flambée des prix de l'énergie consécutive à la guerre en Ukraine ayant fortement impacté le secteur du bâtiment. « Beaucoup de programmes prennent du retard », souvent de « quelques semaines », observait déjà il y a deux mois Pascal Boulanger.

Et enfin, le « taux d'usure »  à partir duquel il est interdit d'octroyer un prêt bancaire. Avec la remontée rapide des taux d'intérêt, de plus en plus de prêts immobiliers sont retoqués car dépassant ce taux, qui n'est réactualisé que tous les trois mois.

Une situation qui n’est pas non plus favorisée par les doutes entourant la fiabilité des diagnostics de performance énergétique (DPE), ainsi que la question du zéro artificialisation nette (ZAN) et la spéculation foncière. 

Télécharger les chiffres du logement neuf au premier trimestre 2022.
Télécharger la note économique.
 

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