« Faire le pari de la confiance à l'égard des élus locaux »  pour mettre un terme à la crise du logement. C’est l’un des objectifs d’une proposition de loi adoptée, mardi, par la commission des affaires économiques du Sénat et qui vise à refondre la politique du logement « à moyen terme ».

À l’origine de ce texte, les sénateurs LR des Alpes-Maritimes et de l’Ardèche, Dominique Estrosi-Sassone et Mathieu Darnaud, dont le texte balaie l’ensemble du spectre du logement : du logement social au parc privé, en passant donc par les élus locaux, la relance de la construction neuve, l’accession à la propriété, la rénovation mais aussi le logement des travailleurs.

400 000 logements neufs par an

« Malgré le rebond observé au début de l'année 2025 en matière de permis de construire et de mises en chantier mais aussi de production de crédits, les indicateurs continuent de confirmer la gravité de la situation », constatent les deux élus, en soulignant que « plus d'un Français sur deux déclare rencontrer des difficultés d'accès au logement ».

Pointant les origines « structurelles »  de cette crise (« dégradation de la rentabilité locative », « érosion »  du pouvoir d'achat des ménages, hausse continue des prix immobiliers, production de logements neufs insuffisante…), Dominique Estrosi-Sassone et Mathieu Darnaud estiment que ces dynamiques ont été « aggravées par le désengagement progressif de l'État et l'affaiblissement des politiques publiques du logement engagés par les gouvernements successifs depuis 2017 ».

Et si des initiatives comme l’encadrement de la location meublée touristique ou la reconversion de bureaux en logements ont pu apporter « des réponses ponctuelles », les deux sénateurs regrettent l’absence de « stratégie d’ensemble »  et de « cap »  pour la politique du logement. 

Pour redresser la situation, les auteurs du texte souhaitent donc rétablir une « programmation nationale »  avec une évaluation des besoins en logement et des déclinaisons territoriales. Ils tablent ainsi sur 400 000 logements neufs construits chaque année d’ici à 2030, dont 120 000 logements sociaux, et 800 000 rénovations énergétiques d’ampleur (soutenues par les aides MaPrimeRénov'), dont « une cible de 100 000 rénovations par an »  pour le parc social qui a été ajoutée lors de l’examen en commission. En parallèle, ils prévoient 50 000 logements adaptés au vieillissement ou au handicap.

Ces objectifs paraissent ambitieux : de décembre 2024 à novembre 2025, 378 806 logements ont été autorisés à la construction. Ce chiffre est supérieur aux 330 400 logements produits en 2024, mais reste inférieur de près de 10% à la moyenne connue sur les cinq années précédentes. Par ailleurs, concernant les objectifs de rénovation énergétique, les objectifs fixés sont cohérents vis-à-vis de ceux de l’ANAH (objectif de 120 000 rénovations d’ampleur pour 2026), toutefois les aides MaPrimeRénov’ dont le volume a été limité à partir de septembre 2025 ont été suspendues début janvier du fait de l’absence de projet de loi Finances pour 2026.

Attributions de HLM : « droit d'opposition »  des maires

Parmi les mesures de soutien à la création de logements sociaux, les sénateurs LR proposent d’assouplir la loi SRU, qui impose aux communes urbaines un pourcentage minimum de logements sociaux. Le texte permettrait ainsi aux communes qui n'ont pas atteint leur quota la possibilité de « réaliser une part de leurs objectifs de rattrapage sous la forme de logements intermédiaires », aux loyers plus élevés que le logement social, et sans que cela n’accroisse les obligations de construction de logements sociaux. 

Il laisserait aussi « une plus grande place à la négociation »  entre le maire et le préfet selon les réalités de chaque territoire, notamment au niveau des contrats de mixité sociale, et entraineraît le versement des pénalités à l’échelon local. Lors de l'examen du texte en commission, les sénateurs ont également interdit les nouveaux logements financés par un prêt locatif aidé d'intégration (PLAI) - destinés aux ménages en situation de grande précarité - dans les communes présentant plus de 40 % de logements sociaux.

Afin de lutter contre « un sentiment de dépossession des maires de plus en plus marqué », le texte propose de leur donner plus de poids dans les attributions de logements sociaux pour qu’ils retrouvent la maîtrise du « peuplement »  de leur commune. « Marginalisés »  dans le processus d’attribution des logements sociaux, les maires auraient un rôle qui « n’est pas à la hauteur de leur responsabilité éminente en matière de production de logements ». Pourtant, « ce sont eux qui accordent les permis de construire, apportent un terrain, voire des financements, et sont responsables du vivre-ensemble à l’échelle communale par les écoles, les centres communaux ou sportifs », rappellent notamment les rapporteurs dans leur compte rendu.

Les sénateurs souhaitent donc donner au maire un « droit d’opposition motivé »  sur un candidat ainsi que la délégation du contingent préfectoral pour les primo-attributions. À noter que la commission a aussi adopté des amendements visant à permettre aux commissions d’attribution de se tenir en l’absence du maire (tenant compte de leur fréquence quasi-hebdomadaire dans certains territoires) et accordant un autre droit de véto à la commune pour les ventes de logements sociaux. 

Bailleurs sociaux : fin de la ponction d’ici 2031

Pour aider financièrement les organismes HLM, la proposition de loi prévoit de revoir le financement du Fonds national des aides à la pierre (Fnap) qui est aujourd’hui menacé et de réduire la ponction de l'État sur les recettes des bailleurs sociaux, la fameuse réduction de loyer de solidarité (RLS) qui a encore amputé de 1,1 milliard d’euros les budgets des bailleurs sociaux l’an passé.

La commission a ainsi voté un rythme progressif de réduction annuel de la RLS de 200 millions d’euros, ce qui conduirait à « son extinction en 2031 ». « La RLS aurait représenté une ponction totale de 13 milliards d’euros sur le logement social. C’est une somme colossale qui traduit l’ampleur du désengagement de l’État de la politique du logement depuis près de dix ans », a ainsi fait valoir la rapporteure Amel Gacquerre (Union centriste).

Le texte prévoit, en outre, de donner aux bailleurs sociaux plus de marges de manœuvre pour équilibrer financièrement leurs projets, avec du logement intermédiaire ou une hausse des loyers après réhabilitation.

Droit de préemption urbain

Pour faciliter l'acquisition de foncier par les collectivités locales, le texte crée également « un droit de préemption urbain »  afin de « lutter contre la spéculation »  et abaisse « de 30 à 15 ans le délai »  d’acquisition des « biens sans maîtres », dont le propriétaire ne peut être identifié. Une mesure qui avait été inscrite dans la toute récente loi Huwart, mais qui a été censurée par le Conseil constitutionnel au motif qu'elle s'apparentait à un cavalier législatif. Des mesures qui doivent à la fois permettre « la récupération de foncier à des prix en phase avec ceux constatés sur le prix du marché »  et « faciliter la mobilisation du foncier déjà artificialisé ».

Les sénateurs souhaitent aussi favoriser la transformation des bureaux en logements dans les secteurs d’opérations de revitalisation des territoires (ORT), en « facilitant l’éviction des locataires de bureaux, et en y accordant des bonus de constructibilité de droit ».

En parallèle, ils comptent « approfondir les dérogations aux règles d’urbanisme pour faciliter la requalification des zones commerciales d’entrée de ville ». Selon eux, « les quelque 55 000 ha [concernés] représenteraient un potentiel de production d’environ un million de logements ».

Autre volonté de la Chambre haute, renforcer les autorités organisatrices de l’habitat (AOH), créées par la loi « 3DS », qui restent « dotées de pouvoirs insuffisants par rapport au rôle central des intercommunalités dans les politiques locales de l’habitat ». 

Depuis, seules « six collectivités »  (les rapporteurs parlent de « huit intercommunalités » ) ont obtenu la reconnaissance de leur statut d'AOH, constatent Dominique Estrosi-Sassone et Mathieu Darnaud. Ces derniers souhaitent donc « élargir le champ des zonages faisant l’objet d’une consultation de l’AOH – le droit actuel la limitant au zonage issu du "Pinel", aujourd’hui éteint – et à permettre aux AOH de conclure des "pactes territoriaux" en vue de l’adaptation de certaines normes en matière d’habitat et de logement et de la révision de certains zonages ». 

Consulter le texte de la commission.
 

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