Le gouvernement va-t-il mettre un terme à l’encadrement des loyers sous la forme que l’on connaît ? C’est ce qui semble clairement se profiler, même si le gouvernement semble avancer à tâtons depuis plusieurs mois concernant l’avenir de ce dispositif qui doit disparaître à la fin de l’année si aucun texte n’est publié pour le prolonger. 

Après l’assouplissement visant l’interdiction de louer les passoires thermiques annoncé il y a quelques jours, ce serait une deuxième victoire pour les propriétaires. Un arrêt brutal nettement moins réjouissant pour nombre de maires – et de parlementaires – qui plébiscitent cette expérimentation mise en œuvre il y a huit ans, dans environ 70 communes (dont Paris, Lille, Lyon, Grenoble, Strasbourg et Montpellier).

Pas « raisonnable »  de prolonger le dispositif

Pour l’heure, l’exécutif n’envisage donc pas d’intégrer à son projet de loi de « relance du logement »  (dont l'examen pourrait être retardé) le maintien de ce dispositif créé par la loi Alur en 2014 avant d’être consolidé en 2018 par la loi Elan. Loin de là. 

Plutôt évasif hier devant les sénateurs lors des questions au gouvernement, le ministre de la Ville et du Logement, Vincent Jeanbrun, a été nettement plus clair dans un entretien (réservé aux abonnés) accordé dans la foulée à Ouest-France. « Compte tenu des alertes présentées par le rapport, généraliser l'expérimentation dans sa forme actuelle ne serait pas responsable », a-t-il ainsi estimé, avant de souligner que « le gouvernement n'y est pas favorable ». 

Selon le quotidien régional, le ministre considère que poursuivre l’expérimentation en cours au-delà de novembre 2026 ne serait pas « raisonnable »  puisque « le plafonnement des loyers n'apporte pas entière satisfaction ». En cause, selon lui : une baisse des loyers bien trop limitée et qui ne profiterait pas aux plus modestes. Sans compter « qu'il est facile de contourner le dispositif »  et que les effets sur l’offre de logements seraient négatifs.

Pas vraiment la lecture de la sénatrice communiste Marianne Margaté qui l'a interrogé hier à la Chambre haute. « L'encadrement ne diminue pas l'offre privée. Il suffit de comparer : dans toutes les villes (...) l'offre locative diminue, que les loyers soient encadrés ou non », a-t-elle fait valoir. « Les collectivités locales qui l'ont instauré savent que l'encadrement des loyers est utile pour les étudiants et les familles », a-t-elle lancé, en réclamant au ministre « plutôt de contrôler son respect, en particulier pour les petites surfaces ».

Concertation avec les élus

Dans ce contexte, il y a peu de chances que les parlementaires puissent contourner le gouvernement et maintenir, à temps, ce dispositif par leur propre initiative. Le vote de la proposition de loi visant à la pérenniser semble, en effet, largement compromis au regard de l'embouteillage législatif actuel. Bien que les députés l’aient adopté à une large majorité fin décembre, ce texte n’a toujours pas été mis à l’ordre du jour du Sénat. 

« La priorité doit être de construire davantage, rénover plus et redonner confiance aux investisseurs », a expliqué Vincent Jeanbrun dans son entretien à Ouest France, dans lequel il a redit, au passage, sa volonté de « donner les moyens aux collectivités qui le souhaitent de piloter MaPrimeRénov’ ». 

Devant les sénateurs, l’ancien maire de L'Haÿ-les-Roses a, toutefois, annoncé qu’il organiserait une concertation sur la question de l’encadrement des loyers. « Ancien maire, je suis favorable à donner de la liberté d'action aux élus. Je proposerai donc une concertation avec les villes menant cette expérimentation et avec les parlementaires qui le souhaiteront », a-t-il promis, en soulignant cependant que « nous ne lutterons pas contre la pénurie en renforçant la pénurie ».

« Effets ambivalents » 

Cette décision qui traîne depuis plusieurs mois a finalement été prise après la parution des résultats d’une étude d'impact de l’Institut des politiques publiques (IPP) que le gouvernement a commandée – et dont l’un des objectifs était notamment de savoir si le dispositif contribue ou non à réduire l'offre locative, comme le disent ses détracteurs.

Dans ce travail réalisé par les deux professeurs d’économie Gabrielle Fack et Guillaume Chapelle, ces derniers concluent que si l’encadrement des loyers « contribue à modérer les loyers observés », « il demeure imparfaitement ciblé ».

D'un côté, il « transfère à court terme une partie du revenu locatif des propriétaires, généralement parmi les ménages les plus aisés, aux locataires », en entraînant une baisse moyenne « d’environ 2 % à 4 % des loyers dans les deux années suivant la mise en place du contrôle des loyers, et jusqu’à 5 % en fin de période ». Estimées à environ 600 millions d’euros, ces baisses de loyer seraient supportées aux « deux tiers par les propriétaires, majoritairement aisés », et « un tiers »  par l’État et la Sécurité sociale « via la baisse des recettes fiscales ».

De l'autre, ce dispositif demeure « imparfaitement ciblé, difficile à piloter et insuffisamment documenté statistiquement », selon les deux économistes, qui constatent que l’effet redistributif n’est « pas ciblé vers les ménages les plus modestes »  et qu’il existe un contournement important du dispositif. Bien qu’une baisse du nombre d’annonces locatives soit « observée dans certains territoires »  et qu’elle soulève « des interrogations sur l’impact à long terme sur l’offre de logements en location », les auteurs ne démontrent pas de lien de cause à effet entre encadrement et rétrécissement de l'offre, celui-ci n’ayant « pas pu être mesuré précisément ». 

Ils préconisent donc d'évaluer l'opportunité du dispositif « au regard de ses bénéfices en termes de redistribution et de ses coûts », et, en cas de pérennisation, d'améliorer son pilotage, jugeant qu'il peut constituer « un instrument d'urgence temporaire »  dans les territoires à faibles revenus.

Un appel de 50 maires et une pétition 

Le problème est que les études s’enchaînent et… ne se ressemblent pas. Rien que le mois dernier, une étude de l’Atelier parisien d'urbanisme (Apur) a confirmé l'« efficacité »  du dispositif à Paris avec des loyers en moyenne « inférieurs de 5 % à ce qu’ils auraient été sans encadrement ». En réponse, l'observatoire Clameur – proche du secteur de l'immobilier – a lui contesté la méthodologie de l’agence d'urbanisme de la métropole du Grand Paris en estimant, plutôt, que l'encadrement des loyers ne produit globalement pas d'effet concret.

L’an passé, c’est un rapport transpartisan des deux députés (Renaissance et PS) à l’origine de la loi sur les meublés de tourisme qui défendaient la pérennisation du dispositif – et même son extension aux communes situées en zones tendues – en pointant son rôle positif. 

Reste que les maires qui l'ont expérimenté le défendent. Une cinquantaine d’entre eux ont lancé, la semaine dernière dans une tribune transpartisane au Monde, un appel à poursuivre l'encadrement des loyers. Ils souhaitent même étendre la mesure, « essentielle pour garantir à tous l’accès à un logement abordable ».

« Le bilan pour les collectivités et les locataires est plus que positif. Le dispositif est soutenu par 87 % des Français, selon un sondage Ipsos, ainsi que par l’ensemble des maires, qui se sont fortement mobilisés pour sa mise en œuvre sur leur territoire », rappellent les signataires, en critiquant « un gouvernement frileux ».

« Face à l’inégalité structurelle, dans les grandes villes tendues, entre locataires et propriétaires, le rôle de la loi est de ramener un peu de raison en faisant baisser les niveaux de loyers abusifs », écrivent-ils, avant de conclure : « A l'heure où tous les voyants du mal-logement sont au rouge, laisser ce dispositif s’éteindre entraînerait des conséquences désastreuses sur des milliers de locataires, qui, pour certains, n’auront tout simplement plus les moyens de se loger dignement ». 

L’adjoint chargé du Logement à la mairie de Paris, Jacques Baudrier, a ainsi dit craindre les conséquences « catastrophiques de la suppression de l'encadrement, avec des possibles hausses vertigineuse de 20 % à 40 % des loyers à la relocation ». Une pétition lancée par la Fondation pour le logement des défavorisés et appelant à « sauver l'encadrement des loyers »  a déjà recueilli près de 35 000 signatures.

Autour du même sujet, on peut aussi rappeler que les sénateurs ont rejeté, fin mars, l'expérimentation d’un encadrement des loyers pour les commerces de proximité, cette fois, dans les zones les plus en difficultés. Là aussi, l’exécutif s’y était opposé. 

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