« À politique publique constante, les bailleurs sociaux devront procéder à des arbitrages de plus en plus complexes entre production et rénovation. » Dans sa dernière étude sur les « Perspectives du logement social » publiée hier, la Banque des territoires développe plusieurs scénarios que pourraient mettre en œuvre les bailleurs sociaux dans les quarante prochaines années pour tenter de résoudre une équation particulièrement délicate. Et cela, à deux semaines du congrès de l’Union sociale pour l’habitat (USH) qui doit se tenir à Bordeaux à partir du 22 septembre.

Dans ce travail (dont la version complète n’était pas disponible ce matin), la banque examine à la fois la situation financière des bailleurs sociaux, les besoins de réhabilitation énergétique du parc social existant et les conditions nécessaires pour financer ces transformations dans la durée. 

Défi « considérable »

Malgré ses 5,4 millions de logements répartis sur l'ensemble du territoire, le parc social est saturé et n’arrive plus à loger les Français qui pourraient en bénéficier. Avec près de 2,9 millions de personnes qui sont toujours en attente d’un HLM, le nombre de demandeurs a atteint un niveau record qui ne cesse de grimper d’année en année. Or, dans un contexte de crise persistante du logement en France, le secteur doit à la fois se caler sur l'ambition gouvernementale de 500 000 nouveaux logements sociaux d’ici 2030 et poursuivre les objectifs de rénovation d'un parc vieillissant.

L’équivalent de 12 % de ce dernier doit ainsi être réhabilité d'ici 2034 pour éviter les interdictions de location liées aux logements classés E, F ou G. Et si cette part s'est réduite depuis le début d’année grâce à la mise en place de nouvelles règles du DPE favorisant certains logements chauffés à l'électricité (elles devraient d’ailleurs encore évoluer en 2027), ces rénovations se révèlent de plus en plus indispensables au regard des niveaux de chaleurs exceptionnelles qu’ont subi les Français dans leurs logements durant tout l’été. 

En parallèle, près de 80 % du parc social doit aussi encore être réhabilité d’ici 2050 pour atteindre la neutralité carbone. Or, à ce jour, seuls « 20 % des logements sociaux sont alignés avec les objectifs » de la Stratégie nationale bas-carbone (SNBC). Le défi reste donc « considérable », estime la Banque des territoires, en rappelant que « les bailleurs sociaux jouent, par leur niveau d'investissement, un rôle déterminant dans le soutien à l'économie immobilière ». 

Une dépendance à la vente de logements

Au cœur des enjeux de logement et de transition écologique, le parc social doit toutefois composer avec un modèle économique sous forte tension. Le secteur a, en effet, vu son autofinancement locatif se dégrader (passé de 10 % des loyers dus en 2020 à seulement 3,5 % en 2024), malgré une situation globale plutôt satisfaisante.

« Entre 2020 et 2024, les organismes HLM ont dû composer avec une situation économique plus difficile. La hausse de l'inflation en 2022 et 2023, ainsi que celle du taux du Livret A, ont entraîné une augmentation des coûts d'exploitation et des charges de financement », rappelle la Banque des territoires. Ce qui a plombé l'activité locative, alors que les loyers demeurent la principale source de revenus des bailleurs sociaux.

Pourtant, l'autofinancement global du secteur est tout de même resté « confortable », à hauteur de 15,3 % en 2024. Alors pourquoi s’inquiéter ? Les auteurs de l’étude pointent en fait une fragilité qui réclame une certaine « vigilance » : « Cette résistance [de l’autofinancement] repose en partie sur les produits non locatifs, en particulier les ventes de logements et la progression des produits financiers ». Résultat, « le modèle économique du logement social dépend davantage des ventes HLM pour reconstituer ses fonds propres, exposant davantage le secteur aux variations du marché immobilier », expliquent-ils.

Des arbitrages « complexes »

Alors comment maintenir simultanément un niveau de production de logements suffisant tout en accélérant la rénovation du parc social et en préservant la capacité d'investissement des bailleurs sociaux ? Pour tenter d’« éclairer les prises de décision » des acteurs du secteur, la Banque des territoires à modéliser quatre trajectoires possibles sur les quarante prochaines années.

Mais une conclusion s’impose déjà : « À politique publique constante, les bailleurs sociaux devront procéder à des arbitrages de plus en plus complexes entre production et rénovation, mais également définir des stratégies optimales de gestion patrimoniale afin de rendre leur parc plus résilient, tant sur le plan énergétique que climatique. » Parmi les projections réalisées jusqu'en 2064, les auteurs présentent un « scénario central » de référence. Sur cette base, ils estiment que la disparition des logements classés E, F et G d'ici 2034 apparaît « atteignable ». En revanche, les objectifs complets de la SNBC ne pourraient être atteints en 2050, mais uniquement à l'horizon 2064. 

Les auteurs de l’étude soulignent, toutefois, que « les conséquences du choc inflationniste récent et l’ampleur des investissements à engager pour assurer la transformation du parc limitent fortement les capacités de développement du parc social » à court terme. Dans le cadre d’un scénario alternatif, ils estiment qu’une augmentation de la production de logements sociaux, à hauteur de 500 000 unités d’ici 2030, conduirait à « une plus forte dégradation de la situation financière des bailleurs sociaux ». Dans ce contexte, ils seraient contraints de reporter de 2034 à 2039 une partie des réhabilitations sur les « passoires thermiques » (logements avec un DPE classé E, F ou G). Toutefois, dans ce cas précis, les objectifs de réhabilitation seraient maintenus à terme en 2050. 

La piste des logements intermédiaires

Comment résoudre ce problème ? Face à ces contraintes, les auteurs de l’étude explorent la piste des logements locatifs intermédiaire (LLI). À moyen terme, leurs projections montrent que « la production puis la cession progressive d’une partie des logements intermédiaires apparaissent comme un levier de reconstitution des marges financières » qui permettrait de financer la production sociale. A long terme, l’absence de logement intermédiaire pourrait, à l’inverse, « réduire les capacités d’investissement et de développement du parc social », préviennent-ils. 

« La stratégie consistant à s’appuyer sur le logement intermédiaire pour reconstituer des marges financières dépend cependant de la capacité du secteur à vendre ces logements à un prix satisfaisant », explique la banque en pointant également « le rôle déterminant des coûts de construction » qui, selon qu’ils progresseront fortement ou pas, pourraient limiter la production future de logements.

« Dans les décennies à venir, la capacité des bailleurs sociaux à concilier rénovation énergétique du parc, adaptation aux enjeux écologiques, développement de l'offre nouvelle et maintien de leur équilibre économique dépendra principalement du niveau d'indexation des loyers sur l'IRL [l'indice de référence des loyers], des modalités de vente et du volume effectif des produits de cession, de l'évolution des coûts de construction et du coût du financement, ainsi que de leur capacité à mobiliser de nouvelles sources de création de valeur à long terme, notamment à travers le logement intermédiaire », concluent les auteurs de l’étude.

[Cet article est initialement paru dans Maires de France]

« Il s’agit d’une crise sans précédent : nous n’avons quasiment pas eu d’eau entre le 15 mai et le 15 août. Il n’y a pas beaucoup d’organismes végétaux qui résistent aux pics de températures que nous avons connus cet été », entame Sébastien Windsor, président de Chambres d’agriculture France et agriculteur en Normandie. L’année 1976 n’est plus LA référence en matière de sécheresse.

Avec une grande différence : « 1976 était un accident, [la sécheresse] de 2026, il faudra apprendre à vivre avec, anticipe Guillaume Lefort, vice-président du réseau et agriculteur en Seine-et-Marne. Il faut préparer les agriculteurs à l’avenir et au changement climatique ». Question également de souveraineté alimentaire.

Bilans catastrophiques

Les premiers bilans chiffrés 2026 sont déjà catastrophiques avec baisse de la production et des rendements à peu près dans tous les secteurs. Sur le maïs, la perte s’élèverait déjà à plus d’1 milliard d’euros, les pertes sur les légumes iraient de 10 % à 100 %, les volailles et les porcs ont subi une mortalité importante, le fourrage manque, la collecte et la qualité du lait sont en baisse, etc. A cela s’ajoute la hausse de charges (carburants et engrais). « Les tensions sur les trésoreries sont sans précédent. Nous avons beaucoup d’inquiétudes sur la pérennité de beaucoup d’exploitations », alerte Sébastien Windsor. Et tous les coûts de cette sécheresse ne sont pas encore connus.

Les Chambres d’agriculture espèrent que le plan annoncé de 1,2 milliard d’euros du gouvernement pour aider le secteur puisse arriver dans les exploitations dès 2026. Ces aides pourraient être débloquées à partir de « budgets libres existants », ensuite reportés dans le projet de loi de finances 2027. Le réseau reste toutefois « vigilant » sur le PLF 2027 dont dépend une bonne partie des mesures du plan gouvernemental…

Autre facteur à prendre en compte : aux pertes 2026 s’ajouteront d’autres pertes au moins en 2027 car, par exemple en arboriculture, l’impact d’une telle sécheresse a un impact sur la production de plusieurs années. Ou encore semer sur un sol asséché va moins bien fonctionner. Moins de trésorerie signifie aussi baisse de la production à venir car les agriculteurs risquent de devoir « décapitaliser », c’est-à-dire par exemple faire abattre des bêtes faute de pouvoir les nourrir, ce qui automatiquement fait baisser le chiffre d’affaires l’année suivante en raison de la réduction de la capacité de production.

« On ne pourra pas sauver tout le monde »

Les Chambres d’agriculture sont les portes d’entrée de ces aides. « On sait qu’on ne pourra pas sauver tout le monde », prédit Guillaume Lefort. « Nous devrons aider certains agriculteurs à changer de métier, ou à prendre une pré-retraite pour ceux qui sont proches de la retraite. Il y a plein de petits facteurs qui vont faire que les exploitations pourront se relever. »

Parmi ces facteurs, le réseau demande que l’agriculture puisse travailler en fonction de cycles et non plus de dates car « pour s’adapter au changement climatique, on doit s’adapter au vivant ». Outre le changement d’approche, à plus court terme, le secteur réclame « toutes les dérogations possibles » qu’elles soient administratives, techniques (comme déroger aux obligations de semer lorsque l’on ne peut pas le faire).

Stockage et irrigation de l'eau

L’un des gros sujets porte évidemment sur l’eau et les besoins en stockage comme en irrigation. « Les lignes commencent à bouger depuis cet été », estime Arnaud Delestre, premier vice-président des Chambres d’agriculture de France et agriculteur dans l’Yonne. « On voit bien qu’en hiver on a plus d’eau avec les inondations et l’été on a moins d’eau avec la sécheresse. 83% du territoire a été concerné par des arrêtés sécheresse. Le stockage de l’eau est un facteur de résilience. L’eau ne sert pas que les agriculteurs, elle sert les populations, à produire l’alimentation, à lutter contre les incendies. Il faut sortir des ornières idéologiques. Et nous travaillons déjà à des nouvelles méthodes d’irrigation comme le goutte à goutte ». Les Chambres d’agriculture ont lancé un programme « Climaterra » pour adapter l’agriculture au changement climatique.

La loi d'urgence pour la protection et la souveraineté agricoles, votée cet été, ouvre davantage de possibilités sur l’eau. Les Chambre d’agriculture ont aussi réussi à se faire entendre pour faire suspendre jusqu’à la fin de l’année toute signature des Schémas directeurs d’aménagement et de gestion des eaux (Sdage) afin que les schémas pour la période 2028-2033 intègrent les nouvelles mesures de la loi et prennent davantage en compte la voix des agriculteurs. Et surtout tirent les leçons de l’été.

La signature des Sdage sera bien reportée

Une décision confirmée par un courrier adressé aux comités de bassin - daté du 7 septembre et révélé par le média Contexte - de la ministre de la Transition écologique, Monique Barbut, qui demande bien de décaler la signature de ces schémas directeurs, conformément au vœu du Premier ministre exprimé en janvier dernier.

Le 17 juin dernier, les Chambres d’agriculture de France avaient adopté une motion en ce sens, considérant que la concertation avec le monde agricole avait été insuffisante et que la complexité accrue des documents nuisait à leur appropriation. « L'année 2026 a été marquée par une succession de crises et de tensions, notamment dans le monde agricole, aggravées cet été par des épisodes caniculaires et des sécheresses d'une intensité exceptionnelle. Depuis le début de l'année, le gouvernement a engagé de nombreux travaux et concertations afin de répondre aux préoccupations exprimées par les acteurs agricoles, notamment l'élaboration de la loi d'urgence pour la protection et à la souveraineté agricoles (UPSA) dont plusieurs articles concernent spécifiquement la politique de l'eau », écrit la ministre pour justifier le décalage.

Elle demande aux comités de bassin de prendre en compte dans les Sdage « l’évaluation de [leur]s impacts socio-économiques sur l’agriculture » (le ministère promet qu’un document cadre pour cette analyse leur sera envoyé mi-septembre) et d’ajuster les orientations des Sdage « rendues nécessaires par les autres dispositions de la loi UPSA ». Les comités de bassin qui avaient leur délibération prévue lors des prochains jours sont appelés à « proposer au vote une motion dont le contenu permette les ajustements nécessaires, et non une délibération formelle ».

Pour les trois comités de bassin qui ont délibéré avant le vote de la loi d’urgence sur l’agriculture du 18 août (Corse, Rhin-Meuse, et Rhône-Méditerranée), « une nouvelle délibération sera nécessaire ». Les Sdage ainsi complétés devront être soumis à délibération « d’ici fin décembre ». La ministre assume le retard qui sera pris en conséquence au regard de l’échéance du 21 décembre 2027 prévue par la directive-cadre sur l'eau.

Plus que deux procédures d’évolution des documents d’urbanisme (la modification et la révision) au lieu de quatre : traduites par un décret du 1er août, les mesures de coordination du volet planification territoriale de la loi Huwart sont entrées en vigueur le 5 août.

Pour mémoire, l’article 1er de cette loi simplifie le régime juridique des procédures d'élaboration et d'évolution des schémas de cohérence territoriale (SCoT), des plans locaux d'urbanisme (PLU(i) et des cartes communales (CC). Elle fait ainsi disparaître la procédure de modification simplifiée du Code de l’urbanisme, pour ne laisser subsister qu’une seule et même procédure de modification. Face à la généralisation de cette procédure de modification, la révision reste réservée aux seules évolutions structurantes impactant les documents d'orientation des documents d’urbanisme (le PADD pour le PLU(i), le PAS pour le SCoT) – sauf exceptions.

Évaluation environnementale, participation du public : allègement généralisé

Parallèlement, la loi supprime l’évaluation environnementale pour certaines procédures de modification des PLU(i) (rectification d’une erreur matérielle ; réduction de la surface d’une zone urbaine ou à urbaniser). Elle généralise aussi le recours à la participation du public par voie électronique (PPVE) à la place de l’enquête publique pour l’élaboration ou l’évolution des documents d’urbanisme (PLUi, SCoT, CC). Seule obligation conservée du régime antérieur : la mise en consultation du dossier sur un support papier, aux horaires d’ouverture, dans les mairies concernées.  

Par ailleurs, l'article 3 du décret du 1er août « met en cohérence les articles R. 132-6 et R. 132-9 du code de l'urbanisme avec la rédaction de son article L. 132-13 issue de l'ordonnance n° 2020-744 du 17 juin 2020 relative à la modernisation des SCoT sur les consultations à mener lors de l'élaboration des documents d'urbanisme », indique sa notice. Sont concernées les associations locales d'usager agréées consultées à leur demande lors de l'élaboration des SCoT et des PLU(i) ; et la consultation sur demande, lors de l'élaboration des PLU(i), du représentant de l'ensemble des organismes HLM situés sur le territoire concerné.

À noter que la loi Huwart a par ailleurs supprimé la caducité automatique des SCoT, et allongé de 6 à 10 ans le temps d’analyse des résultats de leur application.

Toujours en matière d’urbanisme, un autre décret d’application de la loi Huwart est très attendu : celui qui ouvrira la possibilité d’adopter un document d’urbanisme unique valant SCoT et PLUi, lorsque leur périmètre est identique. 

Ombrières photovoltaïques sur les parkings : les critères du report 

Publié au Journal officiel du 8 septembre, un autre décret d’application de la loi Huwart définit les caractéristiques des ombrières photovoltaïques permettant de bénéficier du report de l’obligation d’installation sur les parkings de plus de 1500 mètres carrés – prévue par la loi Aper du 10 mars 2023, revue par la loi Huwart.

Concrètement, le texte précise les performances techniques et environnementales ainsi qu’en termes de résilience d’approvisionnement des panneaux photovoltaïques permettant d’obtenir ce délai supplémentaire. 

Parmi les multiples conditions d’obtention de ce report, figure la valeur de l'efficacité énergétique qui doit être « strictement supérieure à 22 % » ; de même qu’à l’issue de la première année, la baisse annuelle de l'efficacité énergétique « doit être inférieure à 0,4 % ». La valeur de l'évaluation carbone simplifiée du panneau doit en outre être « inférieure à 740 kgCO2eq/kWc ». Les panneaux doivent aussi — entre autres – disposer d’une garantie produit supérieure ou égale à 12 ans et d’une garantie performance supérieure ou égale à 30 ans.

Rappelons que la loi Huwart autorise le mix entre ombrières et végétalisation pour répondre aux obligations de solarisation des parkings de la loi Aper du 10 mars 2023. Au moins 35 % de la moitié de la surface totale du parking doivent être couverts par des panneaux, la combinaison entre plusieurs sources d’énergies renouvelables étant désormais possible. A noter que le calendrier initial obligeait les propriétaires de parkings de plus de 10 000 m2 au 1er juillet dernier, et ceux des parkings entre 1500 m2 et 10 000 m2 au 1er juillet 2028. Le décret du 7 septembre amène ainsi un peu d’air aux gestionnaires.

L'Autorité de régulation des communications électroniques, des postes et de la distribution de la presse a publié hier son traditionnel bilan du deuxième trimestre de l’année 2026. Si les chiffres montrent que la bascule vers la fibre est quasiment achevée, aussi bien du côté des déploiements que des abonnements, il ne faudrait pas que la couverture plafonne durablement en deçà de l'objectif des 100 % de locaux raccordés à la fibre.

Pas loin du 100 % fibre 

À fin juin 2026, l’Arcep compte 43,1 millions de locaux raccordables sur 45,2 millions au total, soit 95,3 % de couverture. En comptant aussi le VDSL2 (1) et le câble, 96,7 % des locaux ont accès au très haut débit.

Ainsi, « 2,1 millions de locaux restent à rendre raccordables » dont plus d'un tiers sont bloqués par un refus d'intervention de tiers – par exemple par des syndicats de copropriété – ou des constructions encore en cours.

À titre de comparaison, sur la même période, le taux de couverture fibre était de 89 % en juin 2024 et de 93 % en juin 2025. Surtout, il restait 5,1 millions de locaux à raccorder en juin 2024 tandis qu’en juin de cette année il en reste 2,1 millions. 

Du côté des abonnements, la progression est également réelle : fin juin 2026, la fibre optique compte 28,1 millions d'abonnements, soit 85 % des abonnements internet fixes et 94 % des abonnements très haut débit, avec une progression de 460 000 abonnements au deuxième trimestre 2026, contre 610 000 au deuxième trimestre 2025.

Si on s’approche du 100 % fibre, on ne l’atteint pas encore. Les derniers déploiements se font davantage « dans la douleur » que les premiers, car ils sont plus complexes et plus coûteux (lire Maire info du 23 septembre 2024). Le risque est de ne pas dépasser ce seuil de 95 % de locaux raccordés alors que la fermeture du réseau cuivre est prévue pour 2030, ce qui entraînerait des inégalités d’accès entre les territoires et les citoyens.

Suspension de l’aide aux solutions alternatives 

« Le dispositif Cohésion numérique des territoires est momentanément suspendu », peut-on lire sur le site de l’Agence nationale de la cohésion des territoires (ANCT). Cette aide financière – allant de 150 à 600 euros – destinée aux foyers et entreprises qui n'ont pas accès à un Internet fixe performant, en attendant leur raccordement à la fibre, n’est donc plus disponible.

Certes ce dispositif a été pensé comme une solution de transition en attendant la généralisation de la fibre initialement prévue pour fin 2025… Or aujourd’hui plus de 2 millions de locaux sont encore non raccordés.

En effet si l'enveloppe budgétaire allouée au dispositif a été construite sur une hypothèse de fin de besoin en 2025, la demande perdure dans certains territoires, là où le « dernier kilomètre » est difficile. Les locaux « les plus difficiles » ne sont toujours pas raccordés selon l’Arcep et continuent donc de dépendre du satellite ou de la 4G/5G fixe. 

Sans ajustement de la part de l’État, ce sont les particuliers qui vont devoir supporter seuls les coûts pour un kit satellite ou une box 4G/5G. La box 4G/5G coûte en moyenne 35 à 65 euros par mois tout comme le satellite mais le kit matériel est particulièrement coûteux, entre 200 et 350 euros. La suspension du dispositif accentue la fracture territoriale entre zones fibrées et zones blanches…

(1)    Le VDSL2 (Very high-bit-rate Digital Subscriber Line 2) est une technologie d'accès à Internet qui utilise le réseau téléphonique en cuivre existant. D'ici 2030, le VDSL2 aura totalement disparu en même temps que l'ADSL.
 

Cette mesure fait partie d'une série de dispositions législatives présentées par Bruxelles pour accompagner sa nouvelle stratégie en faveur des « régions ultrapériphériques » (RUP), c'est-à-dire les territoires d'outre-mer qui font partie intégrante de l'Union européenne. Ces propositions couvrent également d'autres domaines, notamment l'agriculture et la pêche.

Autonomie fiscale

L'octroi de mer, qui remonte à l'Ancien Régime, est l'un des plus vieux systèmes d'imposition de France. Dans sa forme actuelle, c'est une taxe sur les biens importés - y compris de l'Hexagone -spécifique aux cinq départements et régions d'outre-mer (Guadeloupe, Guyane, Martinique, Mayotte et La Réunion).

Cette taxe bénéficie d'une dérogation européenne qui doit expirer en principe fin 2027. Une échéance qui a nourri ces dernières années des débats sur l'avenir de cet impôt. Certains l'accusent en effet de contribuer à la cherté du coût de la vie, notamment aux Antilles, mais les élus ultramarins y sont très attachés, y voyant un pilier de leur autonomie fiscale.

Ce prolongement jusqu'en 2030 est « extrêmement important et très attendu dans l'ensemble des régions ultrapériphériques », s'est réjoui auprès de l'AFP l'eurodéputé et vice-président du Parlement européen Younous Omarjee (LFI), lui-même Réunionnais.

« L'octroi de mer est un régime absolument essentiel pour maintenir et consolider l'industrie et l'emploi » localement, a-t-il ajouté, estimant que cette prorogation apportait de la visibilité aux collectivités et aux acteurs locaux.

Pour la députée de Mayotte Estelle Youssouffa (Liot), les « difficultés cadastrales » empêchant de lever correctement les impôts locaux font de l'octroi de mer « un outil fiscal indispensable » à l'équilibre financier des collectivités locales, soit « 100 millions de recettes pour les communes ». 

Renchérissement des produits

« Son maintien est une bonne nouvelle qui ne doit pas empêcher de réfléchir à son assiette : l'octroi de mer reste une taxe indiscriminée sinon injuste d'un point de vue social, car elle renchérit les produits importés dont nous sommes obligatoirement dépendants par l'insularité et elle n'est pas modulable selon les revenus des consommateurs », a-t-elle réagi.

La Région Réunion voit elle aussi dans cette stratégie « une avancée importante vers une application plus adaptée du droit européen aux réalités des territoires ultrapériphériques », a-t-elle indiqué dans un communiqué.

Ces propositions de la Commission européenne doivent encore être soumises pour accord aux États membres, après consultation du Parlement européen, rappelle la collectivité. 

Pour Younous Omarjee, « on a une nouvelle géopolitique qui est en train de naître sous nos yeux, et les régions ultrapériphériques sont des atouts immenses pour l'Union européenne, et doivent être placées au cœur de ses priorités stratégiques ».