Alors que les tensions entre élus locaux et architectes des bâtiments de France (ABF) restent tenaces, comme l’illustre en creux la publication récente d’une circulaire destinée à renforcer le dialogue entre eux, le Conseil d’État vient de rendre un avis contentieux éclairant le cas spécifique du permis de construire valant permis de démolir en site inscrit.

Saisi par le tribunal administratif de Nice, lui-même saisi d’une demande d'annulation d’un permis autorisant la démolition-reconstruction d'une maison individuelle – comprenant la démolition d’une annexe, la création d'un jardin avec piscine et la construction d'un parc de stationnement souterrain – sur la commune de Beausoleil, la Haute juridiction a répondu à plusieurs questions de droit clarifiant le régime de ces opérations en zone protégée.

Pour mémoire, les sites inscrits sont des monuments naturels ou des sites dont la conservation ou la préservation présente un intérêt général au point de vue artistique, historique, scientifique, légendaire ou pittoresque, et qui figurent sur une liste établie dans chaque département. Dans ces zones protégées, la démolition de bâtiments est très encadrée : l’article R. 425-18 du Code de l’urbanisme prévoit que le permis de démolir « ne peut intervenir qu'avec l'accord exprès de l'architecte des bâtiments de France ». En revanche, s’agissant d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable, l’avis de l’ABF reste consultatif : le maire n’est pas tenu de le suivre.

S’agissant du permis de construire valant permis de démolir, l’article L. 451-1 du Code de l’urbanisme dispose que « lorsque la démolition est nécessaire à une opération de construction ou d'aménagement, la demande de permis de construire ou d'aménager peut porter à la fois sur la démolition et sur la construction ou l'aménagement. Dans ce cas, le permis de construire ou le permis d'aménager autorise la démolition. ». 

Dans ces conditions, que faire en cas d'avis défavorable de l’ABF sur le volet construction et d’avis favorable sur le volet démolition ? Et en cas d'avis défavorable de l’ABF sur les deux volets, jusqu’où le maire est-il lié ?

Demande unique, actes distincts

Première étape du raisonnement du Conseil d’État : si les permis de construire ou d’aménager peuvent « faire l’objet d’une demande unique et être accordés par une même décision au terme d'une instruction commune, ils constituent des actes distincts comportant des effets propres. Par suite l'administration qui, saisie d'une telle demande, entend refuser l'autorisation de démolir ne peut légalement se fonder sur ce seul refus pour rejeter la demande dans son ensemble. Il lui appartient au contraire, dans cette hypothèse, de statuer également sur la demande en tant qu'elle constitue une demande de permis de construire ou de permis d'aménager, lequel peut, s'il y a lieu, être octroyé sans autoriser la démolition. ». En clair, demande unique ne veut pas dire régime unifié : chaque volet de l’opération suit ses propres règles juridiques.

S’agissant de l’avis de l’ABF sur de telles opérations, le Conseil d’État indique ensuite : « lorsque la démolition d'un bâtiment situé dans un site inscrit est nécessaire à une opération de construction et que la demande de permis de construire (…) porte à la fois sur la démolition et la construction et que les documents qui y sont joints présentent de manière complète les deux volets de l'opération, l'avis de l'ABF doit être regardé comme portant sur l'ensemble de l'opération projetée, sans qu'il soit nécessaire que cet avis mentionne expressément la démolition. » 

Ainsi, « le permis de construire qui (…) autorise également la démolition, ne peut intervenir, dans un site inscrit, qu'avec un accord exprès de l'ABF portant, soit sur l'opération dans son ensemble soit, au moins, sur le projet de démolition. Dans ce dernier cas, si l’ABF émet (…) un avis défavorable au seul projet de construction contenu dans la même demande, cela ne fait pas obstacle à la délivrance, par l'administration, d'un permis de construire autorisant la démolition ». 

Par suite, « lorsque l'avis de l’ABF est défavorable, soit à l'opération dans son ensemble, soit spécifiquement à l'opération de démolition, il ne lie (le maire) qu'en tant que cette demande est relative à l'opération de démolition, laquelle ne peut ainsi qu'être rejetée, sans préjudice de l'examen, par (le maire), de la demande de permis de construire ». Dans ce cas, si le maire entend délivrer le permis de construire, « il lui appartient de préciser que celui-ci n'autorise pas la démolition ». 

Autrement dit, le maire est lié par l’avis défavorable de l’ABF rendu sur le seul volet démolition, ou sur l’ensemble de l’opération : si l’ABF s’oppose à la démolition mais pas à la construction, le maire peut délivrer le permis de construire, en indiquant toutefois qu’il n’autorise pas la démolition.

Au-delà ce point de droit spécifique, parfaite illustration de la complexité du régime des autorisations d’urbanisme en zone protégée, l’ensemble des acteurs plaident pour un dialogue renouvelé entre élus et ABF. Une proposition de loi relative à l'exercice des missions des ABF, adoptée au Sénat en mars 2025, poursuit cet objectif. Reste à guetter son inscription à l’ordre du jour de l’Assemblée nationale…
 

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