Alors qu’une grave crise immobilière touche aujourd’hui quasiment toutes les communes, la Cour des comptes s’est penchée sur la politique mise en place jusqu’ici pour lutter contre les logements privés vacants. 

Actuellement, plus de 3 millions de logements du parc privé sont aujourd'hui vacants, dont plus d'un million depuis au moins deux ans. « Cette vacance durable relève de situations multiples, liées aussi bien à l'état des logements qu'aux choix ou contraintes de leurs propriétaires », estiment les magistrats.

Selon la juridiction financière, si le gouvernement a mis en place « divers volets des politiques du logement et de l’aménagement du territoire (…) qui agissent indirectement sur la vacance des logements »  ainsi qu’ « un certain nombre d’outils incitatifs ou contraignants en direction des propriétaires de logements inoccupés », les résultats sont loin d’être probants. 

Des dispositifs qui « ont leurs limites » 

La Cour des comptes commence par rappeler que l’enjeu n’est pas le même selon les territoires. « Dans les marchés détendus qui concentrent, selon la direction de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages (DHUP), 74 % du parc privé durablement vacant », c’est la question de la revitalisation des centres- villes et leur revalorisation/rénovation qui entre en jeu. Du côté des zones tendues, les logements qui sont durablement vacants représentent un faible pourcentage mais « peuvent constituer un gisement de logements potentiellement disponibles ».

Ces dernières années, différents dispositifs ont été mis à disposition des collectivités pour « accompagner les propriétaires bailleurs et les inviter à remettre leur bien sur le marché de la location, tels que l’avantage fiscal « loc’avantages »  ou l’intermédiation locative ». De même, depuis 2024, l’Anah a ajouté une prime de sortie de la vacance en zone rurale. Plusieurs dispositifs fiscaux existent aussi parmi lesquels la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) et la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV).

Le problème, selon la Cour des comptes, est que ces actions n’ont pas démontré leur efficacité notamment à cause du manque de données fiables pour le repérage des logements concernés et du manque d’articulation avec d’autres dispositifs existants comme la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS).

Par ailleurs, en février 2020, le gouvernement lançait un « plan de mobilisation des logements et locaux vacants »  pour « identifier, inciter et, si nécessaire, réquisitionner »  (lire Maire info du 11 février 2020). Cette mobilisation gouvernementale affiche cependant, selon les magistrats, « des moyens limités » : « ce plan est avant tout un outil de sensibilisation et d’accompagnement des collectivités locales dans le repérage des logements vacants, qui vient s’ajouter aux autres dispositifs nationaux et locaux concourant directement ou indirectement à la résorption de la vacance des logements, au risque de diluer encore plus la perception de l’action de l’État en la matière » , ont regretté les magistrats dans ce rapport.

Besoin d’une coordination plus efficace avec les collectivités 

Au-delà du manque de moyens alloués à cette politique publique, la Cour des comptes identifie comme point de blocage principal une coordination avec les collectivités locales qui « reste encore trop faible » . En effet, pour la Cour des comptes, « le partenariat avec les collectivités et entre les collectivités reste à ce jour de portée réduite, pénalisant les initiatives nationales nouvelles ou révélant leur inadéquation avec les attentes locales. » 

Dans le cadre du plan lancé en 2020, un appel à projets piloté par l’Anah a été adressé aux collectivités pour les accompagner dans leur démarche. Ce dernier « n’a intéressé initialement que 237 collectivités ; sur les 44 retenues, seuls une trentaine de projets ont été déposés et financés pour un peu moins d’un million d’euros. » 

Une enquête menée par la Cour des comptes auprès de plus de 500 collectivités souligne que la communication mise en œuvre par l’État n’atteint pas sa cible auprès des collectivités locales. Cette situation est d’autant plus regrettable que ces collectivités ont manifesté leur intérêt et leur mobilisation pour la lutte contre les logements vacants.

Pourtant, comme le souligne la juridiction financière, « ce sont principalement les collectivités, par les outils d’urbanisme et d’aménagement, par leur rapport direct et facilité aux propriétaires et par leur marge de manœuvre fiscale qui pourront agir le plus efficacement. Dans ce domaine, il ne serait pas inutile, a priori, que la mobilisation de l’État passe davantage à l’avenir par des partenariats avec les acteurs locaux. » 

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