Après le plan « Relance logement »  annoncé en début d’année dont les premières réunions se sont tenues avec les grands opérateurs publics il y a quelques semaines, voici le projet de loi pour la « relance du logement ». En déplacement hier à Marseille, le Premier ministre a décidé d'accélérer le mouvement pour résorber la crise qui frappe le secteur. Quelques mois avant les élections présidentielles, il a ainsi fait une série d’annonces qui devront intégrer un projet de loi qui doit être soumis dès le mois de juin au Sénat, avec l’objectif d’être voté « avant la fin de l’année ».

Bien qu'il ait pourtant été identifié dès le début du mandat en 2017 à travers la politique du « choc de l’offre », cet « enjeu clé »  ne « peut pas attendre »  la présidentielle de 2027, a ainsi assuré Sébastien Lecornu. En début d’année, le gouvernement avait déjà annoncé la création de « zones à bâtir d’urgence »  et dit vouloir construire 2 millions de logements d’ici à 2030. Soit l’équivalent de « 100 000 de plus par an que ce qui est construit aujourd’hui ». 

L’Anru 3 étendue à la « France des sous-préfectures » 

Malgré la situation politique et l’absence de majorité à l’Assemblée nationale, le sujet semble relativement consensuel tant l’enjeu est important. À condition d’éviter les sujets qui fâchent, tels que le détricotage de la loi SRU, défendu par le ministre du Logement, Vincent Jeanbrun, et dans la proposition de loi « Choc »  des sénateurs LR.

Sébastien Lecornu a d’abord confirmé le lancement d’une « troisième génération »  de renouvellement urbain, après l’annonce d’une « mission de préfiguration »  en juin dernier. Alors que le deuxième programme (NPNRU) doit s'achever en 2030, ce troisième programme de l'Agence nationale pour la rénovation urbaine (Anru) devra se déployer de 2030 à 2040. Reste à savoir dans quelles conditions le programme actuel pourra tenir ses engagements (pour rappel, l’acte 2 de l'Anru a été prolongé de deux ans dans la loide finances pour 2026 afin de permettre à l’Etat d’aller au bout de son financement - fin des engagements repoussée à 2027, fin du NPNRU en 2032). 

Reste qu'il a « vocation à être plus ambitieux, réactif, flexible et efficace que ses deux prédécesseurs », indique ce matin dans Le Parisien Vincent Jeanbrun, qui souligne qu’il ne s’adressera pas cette fois-ci uniquement aux grands ensembles. Il aura ainsi « la volonté de réparer les quartiers et de reconquérir des centres-villes dévitalisés », mais aussi, « et c’est inédit, de répondre à des problématiques similaires en ruralité ou dans cette “France des sous-préfectures”, trop souvent oubliée ». 

L’enjeu sécuritaire sera également « au cœur des projets de rénovation urbaine », prévoit le ministre du Logement qui précise que « les préfets, les commissariats de secteur ou les gendarmeries seront associés dès le départ. S’il faut casser une tour pour créer de la voirie, supprimer des impasses, favoriser des installations de vidéoprotection, nous le ferons ». Le but est de traiter les « grands maux », tels que « le narcotrafic ou l’accès aux soins, car la désertification médicale ne concerne pas que les zones rurales », a d’ailleurs déclaré la veille le Premier ministre.

Des oppositions à l'extension

Si le monde HLM s’est félicité dans la foulée de cette « étape importante »  et « indispensable pour améliorer le quotidien de millions d’habitants dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) », la question de l’extension de cette politique au-delà de ces quartiers n’était, pour l'heure, pas jugée vraiment utile par les acteurs du secteur, réunis lors du dernier congrès HLM, en septembre. Et ce, bien qu’un rapport publié l’an passé défendait l’idée d’un élargissement à d'autres territoires.

Au cours des différentes missions sur l’avenir du renouvellement urbain, l’AMF s’était opposée à l’extension de l’intervention de l'Anru aux quartiers situés en dehors de la géographie de la politique de la ville au risque d’une dilution de son savoir-faire et des financements qui lui sont attribués qui permettent selon les élus de traiter de la manière la plus adaptée les spécificités de ces territoires.

« Il reste des nouveaux territoires que l’on n’avait pas forcément repérés initialement [avec] beaucoup de quartiers de la politique de la ville toujours en difficulté. Cette politique doit donc rester prioritaire pour ces quartiers », assurait lors du dernier congrès HLM le président de l'Anru, Patrice Vergriete. Réclamant « un système de recettes affectées », celui qui a été ministre du Logement d’Emmanuel Macron faisait également part de ses « doutes sur la capacité de l’État à s’engager »  à l'avenir, d’autant que celui-ci n’avait versé, à l’automne dernier, que « 10 % de sa contribution ». 

Sur cette question sensible, Vincent Jeanbrun est d’ailleurs resté « très prudent »  en soulignant que ce sera « au Parlement de décider »  du montant de l’enveloppe consacrée à l’Anru 3. « La priorité, c’est de définir des critères, d’identifier les quartiers, puis viendra le temps du financement », a-t-il simplement expliqué.

HLM : report du contingent préfectoral sur les maires

Le projet de loi prévoit également un « nouvel acte de décentralisation », qui donnera notamment aux maires « beaucoup plus d’outils pour avoir la main sur la politique de peuplement du logement social », a affirmé le Premier ministre.

Il faut comprendre que Sébastien Lecornu compte confier aux maires qui le souhaitent la part d’attribution jusque-là allouée aux préfets, soit 30 % du parc de logements sociaux. Ce qui inclut de fait le logement d’urgence et plus spécifiquement le Dalo. « Il ne s’agit jamais pour eux de choisir nominativement la personne, mais de pousser des listes et des critères d’attribution », a expliqué Vincent Jeanbrun, avec l’objectif de « permettre à un maire de favoriser, par exemple, des familles qui habitent déjà la commune, y ont leurs enfants scolarisés, plutôt que des personnes venues de l’autre bout du département ». Et si « un maire ne respecte pas les règles du droit au logement opposable, la commune sera sanctionnée d’une amende », prévient l’ancien maire de L'Haÿ-les-Roses. 

« L’État ne doit pas se désengager sur des dispositifs sous prétexte que des élus participent à les améliorer et les affiner », indique ce matin l'AMF, en s'opposant à « une décentralisation généralisée des politiques d’hébergement d’urgence, du Dalo, et de gestion migratoire, considérant que ce sont des compétences régaliennes qui relèvent de la solidarité nationale ».

Procédures accélérées

Pour accélérer la construction de logements, Sébastien Lecornu a ressorti la nouvelle marotte du gouvernement et du président de la République : la « méthode Notre-Dame »  ou celle des « Jeux olympiques », c’est selon. L'objectif est de permettre à des projets portés par les maires de bénéficier de procédures accélérées, dans une logique de « simplification ». Mercredi, Emmanuel Macron avait déjà utilisé cette image pour ériger plus rapidement « 150 cathédrales industrielles », laissant certains dubitatifs quant à sa réelle concrétisation.

Qualifiant cette vision de « Jeux olympiques du logement »  ou de « Notre-Dame de la construction », Vincent Jeanbrun explique que « le Premier ministre souhaite redonner aux maires les moyens d’être des bâtisseurs avec les opérations Urgence Relance logement », au moment même où le gouvernement vient d’acter la fin de l'aide aux… maires bâtisseurs. 

« C’est le maire d’un petit village qui souhaite bâtir dix logements sociaux, celui d’une ville moyenne qui porte un projet de cœur de ville mêlant logements, commerces, industrie et tertiaire », a détaillé le ministre du Logement, indiquant que « la validation du préfet permettra de créer une pastille "Urgence Relance logement" dans le plan local d’urbanisme ». « Le maire n’aura plus besoin de demander sa révision, qui prend parfois deux ans »  et « les recours seront limités pour éviter l'obstruction par des procédures systématiques et dilatoires ». 

Ces « opérations d’intérêt local »  n’auraient « pas d'impact »  sur l’objectif de zéro artificialisation nette (Zan) car elles « seront réservées aux projets concernant des zones dites « urbanisées »  ou « à urbaniser », identifiées dans les plans locaux d’urbanisme », selon Vincent Jeanbrun. A noter que ces opérations d’intérêt local qui permettraient de déroger aux PLU devraient a priori faire l’objet d’une validation par le préfet.

Relouer les passoires thermiques 

Pour éviter d'accentuer la pénurie de logements sur le marché locatif, le projet de loi - qui reprend sur ce point la proposition de loi déposée par la sénatrice Amel Gacquerre en février 2025 - devrait permettre de relouer les logements classés « passoires thermiques »  - ceux classés F et G sur le diagnostic de performance énergétique (DPE). À la condition, toutefois, que le propriétaire s'engage à réaliser « des travaux de rénovation pour le ramener dans les normes de décence ». « Environ 700 000 sont concernés », selon Vincent Jeanbrun qui estime que cela permettra de « ne pas mettre des familles à la rue ».

De son côté, l’AMF demande depuis plusieurs années à « permettre de ne pas exclure de façon uniforme les passoires thermiques de l’offre de logements disponibles à la location, après diagnostic réalisé au regard des contraintes territoriales, dès lors qu’une telle interdiction aurait pour effet d’entraver ou de déséquilibrer considérablement l’offre locative sur le territoire ».

Dans le détail, le propriétaire devra s’engager à faire ces travaux d’amélioration dans les trois ans pour les maisons individuelles et dans les cinq ans pour les appartements, avec l’objectif que la note du DPE atteigne a minima la classe « E ». Un basculement puisque 5,4 millions de logements sont classés F et G en France, près de 15 % du parc de logements. 

Pour rappel, les logements G sont déjà concernés par l’interdiction de location, tandis que les « F »  et les « E »  doivent l’être à partir de 2028 et de 2034. « Pour prévenir les fraudes ou tentatives de contournement », le gouvernement prévoit cependant que « l’Agence de la transition écologique, chargée de répertorier les DPE, mène un contrôle de notation post-travaux », avec de possibles sanctions à la clé.

Le gouvernement compte, enfin, renforcer le dispositif fiscal du bailleur privé, dit « dispositif Jeanbrun », qui ne serait pas suffisamment calibré « sur l’ancien » . « Le dispositif est plafonné, pour viser spécifiquement les “petits” investisseurs qui souhaitent devenir propriétaires et participer à l’effort collectif de production de logements », a rappelé le ministre. Sur ce point la députée du Nord Valérie Létard vient de déposer le 14 avril une proposition de loi visant à corriger ce dispositif pour réintégrer les logements individuels dans le champ du dispositif et  étendre le champ du régime d’amortissement fiscal.

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