« La situation financière des bailleurs sociaux ne permet pas d’assurer à la fois un niveau soutenu de production neuve de logements […] et d’atteindre dans le même temps la neutralité carbone de l’ensemble du parc social à l’horizon 2050. »  C’est la conclusion de la Banque des territoires dans sa nouvelle étude sur les « Perspectives du logement social », parue hier.

Un état des lieux déjà fait par le mouvement HLM - dont le congrès doit se tenir dans une dizaine de jours – qui ne cesse d’alerter sur cette équation insoluble que représentent à la fois l’exigence climatique et l’obligation sociale. 

Equation complexe

En janvier dernier, la ministre du Logement (désormais démissionnaire), Valérie Létard, avait ainsi annoncé tabler sur un objectif de 130 000 rénovations et de 100 000 nouveaux logements sociaux pour l’année 2025 (soit 15 % de plus par rapport aux quelque 85 000 agréments délivrés en 2024). 

Comme l’a encore rappelé la semaine passée l’Agence nationale du contrôle du logement social (Ancols), le nombre de demandes ne cesse de progresser mais le taux d'attribution des HLM continue, lui, de chuter avec désormais à peine une demande sur dix satisfaite. 

Pour rappel, outre la nécessité de maintenir un niveau de production de logements neufs élevés pour répondre à une demande qui ne faiblit pas, les bailleurs sociaux sont d’ores et déjà contraints de rénover les 18 % de logements les plus énergivores de leur parc d’ici 2034 (ceux qui ont un DPE classé E, F et G) sous peine d’être interdits de location. Pour y arriver, ils devront réhabiliter thermiquement « près de 950 000 logements sociaux », soit un volume « de l’ordre de 95 000 logements »  par an, ont ainsi évalué les auteurs de l’étude.

Dans la foulée, ils vont devoir également atteindre la neutralité carbone en 2050. Et pour cela, c’est « presque l’intégralité »  de leur parc qui devra obtenir les étiquettes énergétiques les plus performantes, c’est-à-dire A ou B. Etant donné que « moins de 5 % des étiquettes du parc social »  sont actuellement conformes à cet objectif, les bailleurs sociaux vont devoir entreprendre des réhabilitations sur pas moins de « 4,8 millions »  de logements déjà existants, estime l’étude. Soit la bagatelle de « plus de 180 000 logements sociaux par an sur 26 années ». De quoi envisager des investissements « potentiellement considérables »  dans les prochaines décennies.

Deux objectifs pas tenables en même temps

Dans ce contexte, les auteurs de l’étude montrent la difficulté, si ce n’est l’incompatibilité, pour les bailleurs sociaux de concilier à la fois réhabilitations massives et hausse de la construction neuve de HLM. Et ce, quel que soit le scénario mis sur la table.

Ainsi, s’il fallait maintenir un niveau de production de 100 000 nouveaux logements minimum durant les prochaines décennies, le niveau de logements réhabilités serait réduit à 82 000 logements en moyenne par an et les objectifs de la Stratégie nationale bas-carbone (SNBC) ne seraient qu'à moitié atteints en 2050 (et à 75 % en 2060).

En revanche, si les bailleurs privilégiaient les réhabilitations pour atteindre 75 % des objectifs climatiques dès 2050 (et la neutralité carbone en 2060), cela conduirait à ne faire sortir de terre que quelque 46 000 HLM par an en moyenne. 

Entre ces deux tendances existe un « scénario central »  qui ne parvient pas, toutefois, à satisfaire les objectifs climatiques prévus pour 2050, lesquels ne seraient atteints « qu’à hauteur de 60 % (et à hauteur de 80 % à horizon 2060) ». Pourtant la rénovation s'établirait à « des niveaux historiquement hauts »  avec 135 000 réhabilitations totales par an en moyenne d’ici 2063. Cela représenterait un total de 5,3 millions de réhabilitations réalisées sur la période (dont 3,3 millions de réhabilitations thermiques) et l’éradication de tous les logements classés E, F et G dès 2034.

Dans le même temps, l’effort de création de logements serait « maintenu à des niveaux élevés »  avec 79 000 nouveaux HLM par an en moyenne sur la même période, soit 3,2 millions de nouveaux logements. À ce rythme, et déduction faite des logements démolis et de ceux vendus, « le parc social continuerait de progresser pour atteindre 7,9 millions de logements en 2063 en France hexagonale, soit une hausse de 41 % par rapport au patrimoine actuel ».

À noter que l’étude n’intègre pas « les enjeux associés au développement du logement intermédiaire et les défis relevant de l’adaptation des logements au changement climatique »  qui pourraient avoir « un coût structurant pour le secteur ». Le coût de l’adaptation des logements au changement climatique pourrait notamment « affecter lourdement les bailleurs sociaux selon la localisation de leur parc ». 

Consulter l'étude.
 

Suivez Maire info sur Twitter : @Maireinfo2