Logement abordable : ce texte européen qui pourrait remettre en cause les avancées françaises en matière de meublés de tourisme
12/11/2026Après les associations de défense du droit au logement, c'est au tour des sénateurs de mettre en garde contre une proposition européenne qui prévoit de s'attaquer à la cherté des logements. Selon eux, ce texte pourrait imposer « un cadre très contraignant » aux autorités locales lorsqu'elles veulent réglementer les locations de courte durée et les résidences secondaires.
Si l’intention est « louable », elle suscite la méfiance. La commission sénatoriale des affaires européennes a déposé, la semaine passée, une résolution critiquant la proposition européenne de règlement sur le logement abordable. Bien qu’il prévoie d’établir un « cadre harmonisé » à l’échelle du continent pour réglementer les locations de courte durée et les résidences secondaires, ce texte soulève inquiétude et suspicion depuis sa présentation, début septembre, par la Commission européenne. Un sujet qui n’est d'ailleurs pas de sa compétence, même si tout le monde s’accorde sur la gravité de la crise du logement.
Confirmant l’ampleur du phénomène, la sénatrice des Bouches-du-Rhône Brigitte Devésa (UDI) et le sénateur de la Seine-Saint-Denis Ahmed Laouedj (PRG) rappellent dans leur rapport qu’en une dizaine d’années les prix des logements ont augmenté de plus de 60 % et les loyers moyens d'environ 20 % dans l'Union européenne. Pour ne rien arranger, « les permis de construire résidentiels ont baissé de 22 % depuis 2021, et environ 20 % des logements sont inoccupés ».
Une intervention européenne « pas justifiée »
En parallèle, les locations de courte durée ont progressé « de l’ordre de 93 % » entre 2018 et 2024 et peuvent désormais « représenter jusqu’à 20 % du parc de logements, voire plus dans certaines zones touristiques », tout comme les résidences secondaires. Dans le centre de Madrid, la part des locations de courte durée représente ainsi 40 % du parc locatif et jusqu’à 20 % dans certains quartiers touristiques parisiens (Opéra, Champs-Élysées, Notre-Dame). « Dans certaines villes, comme à Biarritz, la part des résidences secondaires s’élève à 40 % du parc immobilier total de la commune », notent les sénateurs.
Alors pourquoi un tel scepticisme autour de ce règlement européen qui propose un cadre juridique pour aider les villes à réguler les résidences secondaires et les locations de courte durée dans les zones touristiques ? Un sujet considéré comme « crucial » par les deux sénateurs, mais qui « ne justifie pas une intervention de l’Union européenne ».
Brigitte Devésa et Ahmed Laouedj contestent, d’abord, la base juridique de cette proposition européenne et estiment qu’elle « ne respecte pas les principes de subsidiarité et proportionnalité » inscrits dans les traités européens. Selon eux, elle conduirait à « imposer une harmonisation des conditions d’intervention des États membres, limitant ainsi grandement leurs capacités d’action, voire remettant en cause les cadres réglementaires nationaux, alors que la politique du logement constitue une compétence nationale ».
Ce serait d’autant plus problématique que « la France dispose, en matière de logement, d’une politique structurée et avancée qui fait – à certains égards – figure de modèle en Europe », les sénateurs citant notamment la récente loi « Le Meur-Echaniz » qui renforce considérablement le rôle des maires dans la régulation des locations touristiques. Par ailleurs, les rapporteurs s’interrogent sur le choix de la Commission européenne de recourir à un règlement – applicable tout de suite, sans transposition nationale – plutôt qu’à une directive qui « aurait laissé plus de latitude aux États membres dans la mise en œuvre du texte et l’adaptation aux réalités nationales et locales ».
Zones tendues : une définition européenne contestée
En effet, la Commission européenne ne laisse que « très peu de marges de manœuvre » aux États membres, s’inquiètent les deux sénateurs qui pointent que « sous couvert d’un impératif de sécurité juridique, la commission européenne propose un cadre très contraignant ». Avec ce texte, pour qu’une commune puisse légalement prendre des mesures restrictives dans une zone, il faudra qu’elle démontre qu’elle est tendue en matière de logement.
Et c’est tout le problème car les critères des zones tendues proposés par la Commission européenne sont extrêmement « précis » et d’ores et déjà contestés. C’est le cas, notamment, du ratio entre le prix moyen du logement et le revenu médian des habitants qui « doit être égal ou supérieur à huit ans » et qui « doit avoir augmenté au cours des dix dernières années » (le zonage français s’appuie aussi sur un ratio prix-revenu, mais également sur le niveau des loyers, la demande de logement social non satisfaite, ou encore le taux de résidences secondaires).
Une définition qui « ne permet pas de rendre compte de la complexité et de la diversité des marchés locaux du logement », pointent les sénateurs qui critiquent aussi l’absence de « justifications claires pour l’établissement des seuils de huit et dix années ». « Même en dessous du seuil de huit années, les autorités locales et nationales pourraient avoir un besoin légitime d’agir, en fonction des spécificités de leur territoire », expliquent-ils.
Sans compter que les données fournies par la Commission européenne pour calculer ce ratio « posent question » puisque ces données « ne sont pas disponibles ». La Chambre haute s’inquiète ainsi du risque d’« imposer une analyse à l’échelle d’un département entier [qui] masquerait la diversité des situations locales » et rappelle « la nécessité de disposer de données au niveau des communes ». « Un département rural peut ainsi voir coexister des villes touristiques avec un fort taux de résidences secondaires ou de meublés de tourisme, et des communes rurales avec, au contraire, un excédent de logements », note-t-elle.
« Rien n’est imposé aux plateformes »
Les sénateurs critiquent également le fait que les mesures adoptées par les autorités ne puissent pas durer plus de cinq ans (une durée « trop courte »), alors même que les communes devraient, par exemple, démontrer que la location de courte durée a eu un « effet néfaste substantiel dans la zone [concernée] pendant une période d’au moins trois années avant l’adoption de la mesure ».
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Reste que l’impact réel de cette nouvelle définition européenne de la zone tendue est « encore difficile à mesurer précisément », reconnaissent les sénateurs, tous les éléments n’ayant pas été à mis à disposition pour déterminer combien de communes françaises seraient potentiellement couvertes par ces zones tendues européennes. Même si, selon la Commission européenne, elles couvriraient plus de 40 % de la population de l’Union.
Quoiqu’il en soit, les sénateurs semblent considérer ce texte comme très contraignant pour les Etats membres et, à l’inverse, très favorable pour les plateformes touristiques. « De nombreuses restrictions sont imposées aux autorités qui veulent réglementer le marché de la location courte durée mais rien n’est imposé aux plateformes de location », soulignent-ils.
« Cet accroissement de la charge administrative fait redouter que certaines communes cessent de prendre des mesures de régulation, en raison de la complexité des procédures. Ce risque est d’autant plus prégnant que les villes concernées peuvent être des villes touristiques de petite taille, non outillées pour répondre à des exigences administratives trop importantes », mettent-ils en garde, alors que le risque accru de contentieux pourrait offrir aux plateformes « de nouveaux motifs pour contester les mesures mises en œuvre ».
En parallèle, les sénateurs blâment la méthode d’évaluation des zones tendues qui « impose de lourdes contraintes aux États membres, limitant grandement leur capacité d’action en matière de politique de logement, et risquant de remettre en cause les législations et réglementations nationales en vigueur, notamment en France ».
Les résidences principales sont ainsi exclues du champ d’application de la proposition de règlement. Ce qui empêcherait les États membres de prendre des mesures de régulation pour ces dernières, alors que c’est pourtant le cas en France. « Il s’agit pourtant d’un outil essentiel pour lutter contre la pénurie de logements », assurent les deux parlementaires, en rappelant que « notre cadre juridique prévoit, s’agissant des résidences principales, une durée maximale de location à 120 jours par an [qui peut même être] abaissé à 90 jours pour les communes qui le souhaitent, sur délibération motivée du conseil municipal ».
De la même manière, « la proposition de règlement interdirait aux États membres de réglementer les locations de courte durée en dehors des zones tendues ». Ce qui irait donc à l'encontre de ce qui se pratique actuellement en France, notamment « par le biais de la procédure de changement d’usage ».