Simplifier les procédures d'urbanisme, raccourcir les délais et réduire les surcoûts. Après avoir été enrichie en commission, la proposition de loi visant à « simplifier le droit de l'urbanisme et du logement » arrive aujourd’hui, en séance, à l’occasion de la niche parlementaire du groupe Libertés, indépendants, outre-mer et territoires (Liot).

L’objectif : faciliter les projets menés par les collectivités et relancer la construction de logements alors que le pays traverse une crise profonde.

Une proposition « modeste »

Une « proposition modeste », a insisté, la semaine dernière, son auteur, le député de l’Eure-et-Loir Harold Huwart (Liot), qui « récuse l’idée de choc de simplification ». Avant de tacler : « On a passé l’âge de croire à des proclamations aussi dénuées de fondement et de réalisme ». 

Une référence non voilée au « double choc » promis par Emmanuel Macron au début de son deuxième mandat et repris, il y a un an tout juste, par l'ancien ministre du Logement, Guillaume Kasbarian, dans un texte qui n’a finalement pas survécu à la dissolution.

Dans un contexte où les permis de construire n’ont jamais été aussi bas depuis l’an 2000, « cela fait pas mal d'années que je vois défiler les ministres du Logement. À chaque fois ils nous font des promesses de simplifier un certain nombre de dispositifs », avait rappelé, début avril, le député de l’Eure-et-Loir, regrettant qu’« à chaque fois ces ministres n'ont pas l'opportunité, soit parce qu'ils ne durent pas, soit parce qu'ils n'ont pas la fenêtre parlementaire nécessaire, de les porter. On a donc souhaité les porter nous-mêmes ».

Clarifier les procédures des SCoT

Face à des procédures qui se sont « multipliées et alourdies », entraînant des délais jugés trop longs et des coûts devenus trop élevés, Harold Huwart souhaite simplifier les procédures à la charge des collectivités territoriales, renforcer la délivrance des autorisations d’urbanisme et faciliter la production de logements abordables à destination des travailleurs.

« La crise du logement est une bombe sociale à retardement dont les effets sur la vie de nos concitoyens sont multiples », a-t-il prévenu en commission, en expliquant que son texte doit permettre d’« identifier les points sur lesquels les délais peuvent être raccourcis et les surcoûts évités, sans porter atteinte aux nombreuses protections garanties pour les citoyens français ».

Afin de simplifier les procédures « difficilement lisibles pour les élus locaux », le texte porté par Harold Huwart propose plusieurs assouplissements visant notamment « les obligations de solarisation et de végétalisation » pesant sur les bâtiments publics tout en facilitant l’évolution des plans locaux d’urbanisme (PLU). Pour cela, il prévoit d’élargir « les cas dans lesquels la procédure de modification simplifiée s’appliquera, en augmentant de 20 % à 50 % le seuil de majoration de construction au-delà duquel une procédure de modification doit être mise en place ». 

En commission, les députés ont notamment décidé de « clarifier et harmoniser » les procédures d’évolution des SCoT, particulièrement lourdes et complexes. La procédure de révision serait ainsi « réservée à l’évolution des seuls documents structurants traduisant les évolutions fondamentales et la vision d’aménagement et de développement d’un territoire ».

Ils ont, toutefois, réintroduit la caducité des SCoT – initialement supprimée – « en l’absence de délibération sur son maintien en vigueur ou sa révision qui ne pourra intervenir qu’après mise en demeure pendant une durée de 18 mois maximum ». 

Loger plus facilement les travailleurs

Ils ont également autorisé les communes ayant délégué leurs compétences d’urbanisme à un EPCI, non-membre d’un établissement public foncier local, d’adhérer à un établissement public foncier local. En parallèle, la possibilité a été offerte d’étendre le périmètre de l’établissement public foncier de l’État au territoire d’un EPCI ou d’une commune compétente en matière de document d’urbanisme.

Afin de « produire du logement libre et social adapté aux besoins », le député de l’Eure-et-Loir promet aussi d’étendre le champ d’application des dérogations au PLU à l’ensemble des communes tendues (et pas seulement, comme actuellement, dans les zones où s’applique la taxe sur les logements vacants), mais aussi d’ajuster « les normes applicables au logement social pour accueillir les travailleurs de manière temporaire et ciblée sur un territoire, en adaptant le cadre de la résidence hôtelière à vocation sociale, de manière temporaire ».

Pour ne pas « mettre entre concurrence les publics et loger des travailleurs au détriment des publics prioritaires », les députés ont décidé, en commission, de limiter la disposition permettant d’abaisser le taux à réserver aux personnes vulnérables dans certains territoires aux seules « nouvelles résidences mobilité qui seraient créées ». 

Enfin, on peut rappeler que le texte généralise la possibilité de recourir au permis d’aménager dit « multisites » et accélère le traitement des affaires contentieuses en matière d’urbanisme. « Le délai pour introduire un recours gracieux sera raccourci à un mois, au lieu de deux actuellement, et il est mis fin au caractère suspensif du recours gracieux, permettant de gagner jusqu’à quatre mois », défend Harold Huwart qui compte, par ailleurs, renforcer les sanctions de la police de l’urbanisme pour lutter contre les constructions et installations illégales.

Consulter le texte adopté en commission.
 

Alors que le sujet de l’équilibre financier des réseaux d’initiative publique a été au cœur des échanges lors du TRIP de l’Avicca qui s’est achevé hier (lire Maire info du 14 mai), la qualité de service et la résilience des réseaux FTTH (fibre) ont fait l’objet de plusieurs échanges. 

Si l’arrivée de la fibre a pu faire autant parler d’elle dans les communes c’est, malheureusement, parce que de nombreuses malfaçons ont pu être constatées par les citoyens et par les élus dans les raccordements. 

Dans son rapport d'activité 2024, la médiatrice des communications électroniques relève d’ailleurs un nombre croissant de litiges liés à la fibre. Ce sont des litiges techniques qui sont pour la moitié dénoncés par les consommateurs avec des dysfonctionnements liés soit à des réseaux accidentogènes (qui ne concerne que 2 % des lignes) soit à des malfaçons dans les raccordements finals (débranchements sauvages de clients, saccage des armoires, installations bâclées). 

Rappelons que cette question de la qualité des réseaux fibre est un enjeu essentiel car il entre en ligne de compte dans la disparition de l’ADSL. Avant de fermer le réseau cuivre, il faut s’assurer que tous les habitants puissent avoir une bonne connexion, ce qui n’est actuellement pas le cas dans certains territoires où l’on observe encore beaucoup trop de dégâts.

« Cette mauvaise farce qui s’appelle STOC »

Dans la grande majorité des cas, les problèmes de connexion à la fibre viennent en réalité « des raccordements finals qui sont quasiment tous effectués en mode STOC », observe Pauline Hodille, conseillère référendaire à la Cour des comptes qui a publié il y a un mois un rapport sur la fibre. Pour rappel, « la sous-traitance du raccordement final à l’opérateur commercial (mode STOC), au départ dérogatoire, s’est progressivement imposée pour la quasi-totalité des raccordements finals. Le mode STOC est une modalité de raccordement pratiquée uniquement en France, du moins à cette échelle industrielle. » 

Ce mode STOC comporte « des risques en matière de qualité des interventions et des besoins de contrôle que la filière des communications électroniques n’a pas toujours su maîtriser », estime la Cour des comptes qui met également en lumière grâce à un sondage que 82 % des Réseaux d’initiative publique se déclarent non satisfaits par le mode STOC et que 47 % soulignent que les opérateurs intervenant sur leur réseau ne respectent pas les recommandations de l'Arcep sur le recours à la sous-traitance (limitation à deux rangs de sous-traitance, certification des intervenants, compte-rendu d’intervention par photographies, etc.).

L’Avicca, l’association qui regroupe les collectivités engagées dans le numérique, dénonce avec ferveur depuis plusieurs années cette « ubérisation » de la filière qui détériore le déploiement de la fibre. Patrick Chaize, son président, a donc hier une nouvelle fois dénoncé « cette mauvaise farce qui s’appelle STOC ». Le sénateur de l’Ain avait même déposé une proposition de loi qui prévoyait une interdiction du mode STOC dans les « zones fibrées » – c’est-à-dire les zones dans lesquelles 100 % des locaux sont déjà raccordables à la fibre.

Les actions des opérateurs jugées insuffisantes 

Que font les opérateurs face à ces problèmes de qualité ? Du côté des réseaux dits accidentogènes, qui résultent souvent de problèmes de construction initiale ou d’architecture atypique des réseaux, des plans de reprises ont été lancés par les opérateurs mais « ils ont mis du temps à se mettre en place et s’échelonnent sur plusieurs années », estime Pauline Hodille. 

Concernant les malfaçons, « la filière depuis 2019 s’est engagée pour des plans pour améliorer la qualité des raccordements finals mais les résultats ne sont pas encore efficaces et on compte un plan par an », observe la représentante de la Cour des comptes qui s’interroge sur l’efficacité de tous ces plans. 

« La gestion de la chaine de sous-traitance ce n’est pas le far west comme on peut l’entendre », a défendu Romain Bonenfant, directeur général de la Fédération française des télécoms. Alors que le président de l’Avicca explique que « seule l’auto-labellisation de 100 % des sous-sous-traitants a été respectée (…) avec moins de deux ans de retard » ironisant sur ces « techniciens auto-labelisés pour le compte d’opérateurs auto-satisfaits », le président de la FFT répond que cette auto-certification n’est « pas une fin en soi mais permet de s’engager sur une deuxième phase ».  Il a notamment évoqué les comptes rendus d’intervention photo des techniciens qui ont été améliorés fin 2024 et la future notification en temps réel des déconnexions pour que chaque opérateur puisse faire des reconnexions à chaud.

Pour mettre fin à cette inertie sur des problèmes « qui durent depuis huit ans maintenant », la Cour des comptes a formulé plusieurs recommandations dans son rapport qui a d’ailleurs largement été salué, aussi bien du coté des collectivités que des opérateurs. « L’Arcep devrait pouvoir auditer des réseaux fixes comme elle peut le faire pour les réseaux mobiles », résume Pauline Hodille et « activer plus fréquemment le levier de sanction » lorsque les opérateurs ne respectent pas leurs engagements. 

En attendant une réponse efficace des opérateurs, du législateur, de l’État et de l’Arcep, les collectivités prennent les devants. Certaines collectivités ont mis en place « par exemple en place des outils à destination des usagers pour faciliter la gestion de leurs problèmes de connexion, comme des plateformes ou guichet de signalisation des pannes ». La Cour des comptes cite l’exemple du syndicat Anjou numérique a mis en place une plateforme de recueil des demandes des usagers depuis 2023 (numéro vert et adresse courriel), du syndicat Périgord Numérique qui a aussi mis en place un numéro d’assistance pour les usagers de la fibre et le syndicat des énergies et de l’aménagement numérique de la Haute-Savoie (Syane) « a créé la cellule Info-fibre, composée de 3,5 équivalents temps plein, qui intervient, à titre subsidiaire, lorsque les réponses apportées par le délégataire ou l’opérateur commercial aux plaintes des usagers ou aux demandes des élus sont restées infructueuses ».

Les Conseils locaux de santé mentale ont été créés en 2016. Leur objectif est de réunir dans une même structure les élus locaux – les conseils sont présidés par le maire ou le président d’intercommunalité –, l’ARS, le préfet, les acteurs locaux « travaillant dans le champ de la santé mentale », les associations et les habitants. Les CLSM peuvent être déployés – selon les cas et les besoins – à l’échelle d’un quartier, d’une commune ou d’un EPCI.

Dans une instruction datant de 2016, le gouvernement détaillait les objectifs de ces CLSM : « Appliquer les politiques nationales de santé mentale ; de définir, mettre en œuvre et suivre, en commun, des politiques locales et des actions pour améliorer la santé mentale ; rapprocher l’ensemble des acteurs intervenant dans le champ de la santé mentale afin notamment de clarifier et mieux coordonner les actions de chacun ». 

Généraliser les CLSM

Une dizaine d’années plus tard, on recense 280 CLSM sur le territoire, dont « 160 couvrent un ou plusieurs quartiers prioritaires » de la politique de la ville, note le directeur général de la Santé, Grégory Émery, dans la nouvelle circulaire signée le 13 mai et diffusée dans le Bulletin officiel du ministère. Il est rappelé qu’en octobre dernier, l’éphémère Premier ministre Michel Barnier avait décidé que la santé mentale serait la grande cause nationale de l’année 2025, et avait dit souhaiter, dans ce cadre, la généralisation des CLSM. 

C’est en ayant dans le viseur cet objectif de généralisation de ces structures que le gouvernement publie un « référentiel national », destiné à fournir un « socle commun » à tous les acteurs concernés. Le ministère demande aux ARS « d’intensifier leurs efforts pour impulser et favoriser l’émergence et le développement des CLSM ». Ce qui sera l’occasion « d’inscrire dans l’agenda politique des collectivités des actions favorables aux déterminants de la santé mentale », comme la lutte contre la solitude et l’exclusion sociale, par exemple. 

Les préfets et les directeurs d’ARS, auxquels s’adresse cette instruction, sont donc priés « d’inscrire le déploiement des CLSM parmi (leurs) priorités ». 

Démarche « locale » et « inclusive »

Le référentiel national des CLSM est publié en annexe de cette instruction, ainsi qu’un tableau de synthèse visant à s’orienter dans la jungle des différents dispositifs – CLSM, CLS (conseil local de santé) et autres PTSM (projets territoriaux de santé mentale). 

Dans le référentiel, il est constaté que le mode de fonctionnement des CLSM existants est « très hétérogène ». Il est donc proposé de « clarifier les critères fondamentaux qui doivent guider les CLSM ». 

Les auteurs du référentiel rappellent que les CLSM ne sont « ni un contrat ni une structure », mais « une démarche locale, qui vise à mobiliser différents acteurs autour de l’objectif commun de l’amélioration de la santé mentale de la population d’un territoire ». Cette démarche peut être formalisée par la signature d’une charte ou d’une convention, par exemple entre le maire et un chef de pôle psychiatrie, mais ce n’est pas obligatoire. Un CLSM doit également chercher à être « inclusif » et à « décloisonner les acteurs », et étant « ouvert à toute personne, structure ou professionnel du territoire souhaitant contribuer aux objectifs de sa feuille de route ». 

Objectifs

Le référentiel décrit avec précision les « 5 objectifs spécifiques » d’une stratégie locale de santé mentale : lutter contre la stigmatisation liée aux troubles de santé mentale, agir sur les déterminants individuels et collectifs de la santé mentale, prévenir les troubles psychiques, promouvoir l’inclusion sociale et favoriser le respect des droits des personnes concernées par des troubles psychiques et enfin contribuer à assurer des parcours de soins accessibles, continus et adaptés aux besoins des personnes concernées par des troubles psychiques. 

Ces objectifs doivent être traduits en actions, en « prenant en compte les spécificités territoriales ». Le référentiel consacre d’ailleurs un chapitre au « périmètre géographique » des CLSM – car le « L » de « local » peut recouvrir des réalités différentes. La bonne échelle de déploiement d’un CLSM n’est pas fixée dans la loi, elle doit au contraire est définie par les acteurs eux-mêmes « en fonction des dynamiques et des spécificités du territoire ». S’il n’y a pas  de seuil ni de plafond en nombre d’habitants, les auteurs du référentiel avertissent « qu’un périmètre trop vaste ou trop restreint peut fragiliser le fonctionnement » d’un CLSM et « nuire à la démarche de proximité ». 

Seule contrainte : il faut « prioriser les territoires fragilisés », tels que les zones rurales et les QPV. 

Le référentiel détaille également les différentes instances du CLSM : le comité de pilotage, qui doit a minima réunir les représentants du maire ou du président d’intercommunalité, de la chefferie du pôle ou du secteur psychiatrique, des personnes concernées par des troubles psychiques et des aidants. Ce comité de pilotage doit se réunir au moins deux fois par an. Puis, des « groupes de travail » constitués sur la base des priorités définies par le comité de pilotage, sur des thèmes précis (accès au logement, santé mentale des adolescents, prévention du suicide…). Enfin, une fois par, une « assemblée plénière » doit être réunie, avec « l’ensemble des acteurs concernés par les enjeux de santé mentale ». 

Il est en outre vivement conseillé de créer un poste à plein temps pour coordonner les travaux. Si le CLSM est un outil plébiscité par les maires, l’AMF a régulièrement demandé un soutien renforcé pour le financement de ce poste de coordonnateur du CLSM considérant que le reste à charge pour la collectivité peut représenter un frein (1). Le référentiel rappelle qu’un CLSM doit être doté d’un « budget adapté », et préconise « un financement tripartite collectivité/pôle psychiatrique/ARS ». L'AMF, à ce sujet, demande également un meilleur appui financier des actions portées par le CLSM.

En conclusion, les auteurs du référentiel insistent sur l’idée que les CLSM ne sont pas « qu’un outil de coordination » mais « une approche démocratique et politique », qui « rassemble tous les acteurs d’un territoire (…) et permet l’égale participation de chacun ». 

Télécharger l'instruction et le référentiel.

(1) Un forum avait d’ailleurs été dédié à la santé mentale lors du 106e congrès des maires de France et avait permis de mettre en avant les CLSM.

MJC de France s’appuie sur une enquête réalisée auprès d’un tiers de ses 1 000 adhérents pour faire le point sur l’évolution des subventions accordées par les communes et intercommunalités. Pour 2025, 78 % des MJC voient leur subvention maintenue voire augmentée – ce qui signifie que 22 % ont une subvention en baisse. Les baisses concernent davantage les MJC situées dans les communes de plus de 50 000 habitants. 

Il est à noter qu’un quart des MJC répondantes soulignait, au moment où l’enquête a été réalisée (avril) ne pas avoir encore connaissance de leur subvention communale pour cette année.

Baisse à tous les étages

Pour mémoire, les MJC sont en moyenne autofinancées à hauteur de 48 %, tandis que les 52 % restants viennent de subventions publiques. L’essentiel de ces subventions (63,3 %) vient du bloc communal, le reste étant apporté par les CAF, les départements, les régions et l’État. 

Les MJC connaissent exactement le même problème que les collectivités elles-mêmes lorsqu’elles construisent leur budget : elles ont besoin de visibilité et ne peuvent se satisfaire de subventions qui « stagnent » : dans un contexte toujours inflationniste, et avec la nécessité d’augmenter les salaires de leur personnel, « maintenir une subvention identique à celle de l’année précédente équivaut en réalité à une réduction budgétaire ». Vu sous cet angle, MJC de France estime que ce sont 84 % de ses structures qui « doivent composer » avec des ressources en baisse, en euros constants. 

Ce à quoi s’ajoute « la diminution des aides départementales, régionales et étatiques », ainsi que la baisse d’autres formes de soutien (aides de l’État pour l’embauche d’apprentis ou financement des postes comme le Fonjep jeunes, les subventions politique de la ville, les activités d’insertion).

Une conséquence des baisses de dotation

Ces différentes baisses de crédits ont des conséquences directes sur l’activité des MJC, qui doivent « adapter leurs activités » : « réduction des événements culturels (spectacles, concerts), annulations de manifestations ou de sorties extérieures, report d’initiatives et réduction d’amplitude d’ouverture ». Elles ont aussi des conséquences sur le personnel (les MJC emploient au total 17 500 salariés et 43 000 bénévoles) : contrats non renouvelés, réductions d’horaires, voire licenciements « dans plusieurs structures ». 

Cette situation est d’autant plus inquiétante lorsque l’on connaît l’importance du rôle joué par les quelque 1000 MJC qui jalonne le territoire et offrent des activités liées à l’éducation populaire et culturelle à 4 millions de personnes. 

Elle illustre toutefois très exactement le problème inlassablement soulevé par les associations d’élus depuis des années : la stagnation, quand ce n’est pas la diminution des dotations aux collectivités locales, et la pression constante exercée sur celles-ci pour qu’elles diminuent leurs dépenses, ont des conséquences concrètes et délétères : pour pouvoir continuer à fonctionner, les collectivités confrontées années après années à ces diminutions nettes n’ont guère le choix : si elles veulent garder la tête hors de l’eau, elles sont contraintes de réduire leur offre de service public ou de baisser certains budgets – le sport et la culture étant, en général, les premiers sacrifiés. Les difficultés rencontrées aujourd’hui par les MJC en sont une des nombreuses conséquences. 

Dans ce contexte, il est à noter que l’AMF va lancer très prochainement une enquête auprès des maires et des présidents d’intercommunalité sur le champ culturel, afin de mesurer les difficultés rencontrées actuellement et les perspectives de développement des politiques culturelles.

Quartier d’immeubles de bureaux de Rueil 2000, en région parisienne : des façades poussiéreuses, des halls fantomatiques, la végétation qui commence à se frayer un chemin au milieu des marches d’accès aux portes tournantes immobiles. À deux pas, l’entreprise immobilière Novaxia, spécialisée dans le recyclage urbain, a démoli un immeuble des années 1990, vacant depuis au moins deux ans. Vétuste et très énergivore, le bâtiment était « inlouable » et trop complexe à transformer sans démolition, selon Joseph de Loÿe, qui supervise sa reconstruction en résidence hôtelière. 

La ville de Rueil-Malmaison connaît une vacance de ses immeubles de bureaux qui dépasse les 20 %, bien au-dessus des 10,5 % de bureaux vides en Ile-de-France, calculés par le groupement Immostat. 

Dans le même temps, une annonce de logement à louer dans les Hauts-de-Seine attire en moyenne 25 candidats, selon l’agence immobilière numérique Manda, et la tension locative est tout aussi forte ailleurs en région parisienne. 

C’est ce constat « d’une vacance croissante des bureaux et d’une demande de logements toujours plus forte » qui a amené la ministre chargée du Logement Valérie Létard à lancer en mars un plan de transformation des bureaux vacants, qui pourraient représenter « des dizaines de milliers de logements potentiels ».

À Lyon, Icade, filiale immobilière de la Caisse des dépôts et des consignations, a commencé à transformer une tour de 15 étages, où se trouvait l’ancien siège du groupe nucléaire Areva-Framatome, en 100 appartements, dont 45 % de logements sociaux. 

« 30 % plus cher »

« La tour se prêtait à un changement d’usage », explique à l’AFP Éric Gibeaux, directeur régional de la promotion résidentielle à Lyon : une dimension pas trop large, centrée autour d’un noyau porteur qui permet de facilement casser tous les autres murs et recréer des appartements, un prix au m² élevé dans le quartier de la gare Part-Dieu pour compenser les coûts de travaux et une municipalité facilitatrice. 

« La réhabilitation coûte 30 % plus cher que de construire un bâtiment neuf. Il y a beaucoup de contraintes à prendre en compte et c’est compliqué de trouver un équilibre économique sur ce type de bâtiment », déplore-t-il. Réhabiliter du bâti existant a néanmoins l’avantage d’économiser du béton et donc de réduire considérablement les émissions de carbone, ce qui en fait l’option à privilégier pour recycler les immeubles vides. 

« Impossible cependant de muter tous les bureaux vides en logement », prévient Éric Gibeaux, notamment lorsque le bâtiment est trop profond, ce qui priverait certaines pièces de fenêtre ou de lumière suffisante. 

Selon une étude de l’Observatoire régional de l’immobilier d’entreprise en Ile-de-France (ORIE), qui s’est basée sur la rentabilité économique et la différence de prix au m² entre le bureau, souvent plus cher, et le logement, seuls « 15 % à 20 % des immeubles de bureaux vides seraient transformables en logements », rappelle Joachim Azan, à la tête de Novaxia et président de l’ORIE. 

« La transformation de bureaux en logements peine à prendre de l’ampleur et il faut accélérer », avait souligné en mars Nadia Bouyer, directrice générale d’Action Logement, chargée par le gouvernement d’un groupe de travail, avec Xavier Lépine, président de l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF), sur le financement de la transformation de bureaux en logements. 

Parmi les pistes pour trouver un équilibre économique : travailler sur les règles qui allongent les délais de réalisation des opérations, sur les financements, sur les prix des actifs et sur la fiscalité. 

Deux textes législatifs sont aussi sur la table : une proposition de loi sur la simplification des règles d’urbanisme qui sera étudiée aujourd’hui (lire article ci-contre) et une autre spécifique à la transformation de bureaux en logements qui sera discutée en commission mixte paritaire le 23 mai.