En pleine canicule, le projet de loi visant « la relance et la décentralisation du logement »  a été adopté au Sénat le 8 juillet (lire Maire info du lendemain). Outre les mesures intégrées in extremis pour « faciliter l’adaptation des logements aux défis climatiques » , le cœur du texte vise à résorber la crise du secteur et à augmenter l'offre de logements, via l’accélération des procédures et la territorialisation de la politique de l’habitat. 

Autorités organisatrices de l’habitat : les EPCI toujours chefs de file

La loi 3DS de 2022 a créé les autorités organisatrices de l’habitat (AOH), sur le modèle des autorités organisatrices des mobilités. Jusqu’ici, les AOH s’apparentaient à des « coquilles vides », selon Alice Fuchs-Cessot, maître de conférences à l’université Saint-Denis Vincennes, co-directrice scientifique du Gridauh, qui a introduit les débats. « Cette qualification juridique donnée à certains EPCI sur décision du préfet emportait trois compétences : le droit à être sollicité sur certains zonages fixés par le préfet (peu respecté dans les faits) ; la possibilité d’influer sur les logements qui peuvent être démolis avec l’Anru ; la signature des conventions d’utilité sociale qui lient HLM et État. » 

Le projet de loi prévoit à l’article 8 que toutes les communautés urbaines et métropoles deviennent automatiquement AOH, avec, au cœur de leurs compétences, les aides à la pierre (instruction, gestion, attribution). Les communautés de communes et les communautés d’agglomération qui souhaitent exercer la délégation aides à la pierre peuvent aussi devenir AOH sur délibération. Un ajout du Sénat, défendu par l’AMF, qui estime que « le conseil communautaire doit pouvoir choisir »  et qu’une telle délégation ne peut se faire « sans augmentation des dotations financières qui leur sont confiées » . Le nerf de la guerre : si le texte prévoit de confier de nouvelles compétences facultatives aux AOH – dont la possibilité, qui va dans le bon sens, d’influer sur la répartition des aides à la pierre entre neuf et rénovation – aucune compensation ou transfert financier n’est prévu par le projet de loi. Et pour cause, pour toutes ces compétences et responsabilités, l’État ne fait que déléguer – ou plutôt, se désengager, estime parfois l’AMF.

Une large faculté de dérogation au PLU, la sécurité juridique en question

Annoncées au départ comme de simples pastilles sur les PLU, les « opérations d’intérêt local »  ont été rebaptisées par les sénateurs « périmètres de développement du logement » . Ils doivent permettre aux maires et aux présidents d’EPCI de déroger au règlement de leur PLU ainsi qu’aux orientations d’aménagement et de programmation (OAP). Concrètement, le texte prévoit que « lorsque certaines évolutions démographiques ou certains développements économiques font apparaître ou permettent d’envisager une insuffisance caractérisée de l’offre de logements sur un territoire, l’autorité compétente peut, par délibération, créer un périmètre de développement du logement ». 

Le Sénat a précisé ces hypothèses en visant l’implantation, l’extension ou la réalisation de projets industriels ou énergétiques, ou de projets présentant un intérêt national, lorsqu’ils sont susceptibles de générer « un afflux durable de salariés et de leurs familles ». Un autre garde-fou a été maintenu par les sénateurs : seules les zones urbaines (U) et les zones à urbaniser (AU) peuvent être concernées, sans que le périmètre puisse couvrir intégralement ces zones.

Dans la version initiale, la compétence de création de ces périmètres appartenait au préfet. Désormais, le périmètre est créé par délibération de la commune ou de l’EPCI compétent, le préfet n’émettant qu’un avis simple. La portée du dispositif est large : le texte permet de déroger aux règles du règlement du PLU ainsi qu’aux OAP, sous réserve de « la bonne insertion des constructions dans le tissu urbain existant ». Très souple, le mécanisme « n’impose pas une dérogation déterminée et ne fixe pas une liste exhaustive de règles auxquelles il serait possible de déroger » , a relevé Norbert Foulquier, professeur de droit public à l'université Paris 1 Panthéon-Sorbonne et directeur du Gridauh,

Pour l’heure, le dispositif peut s’étaler sur 15 ans, permettant « à une nouvelle équipe municipale de délivrer des autorisations d’urbanisme sans attendre l’évolution du PLU adopté par la majorité précédente » , a précisé Norbert Foulquier. Mais il implique une responsabilité importante : « Les élus devront être en mesure de justifier les raisons pour lesquelles ils accordent une dérogation à un projet et pas à un autre, ou pourquoi certains projets bénéficient d’un cumul de dérogations alors que d’autres n’en bénéficient que partiellement. ». Deux contreparties à ce régime dérogatoire sont néanmoins prévues : une servitude de résidence principale, et l’obligation, issue du Sénat, de confier la maîtrise d’œuvre à un architecte. À noter que l’avis de l’architecte des bâtiments de France sera simple dans ce périmètre.

Attribution des HLM : le centre de gravité transféré vers les communes 

Le projet de loi initial (article 10) visait à confier aux maires la présidence de la commission d'attribution des logements, d'examen de l'occupation des logements (Caleol), ainsi qu’un pouvoir d’opposition motivé pour certains cas sur l’attribution des logements sociaux. Mais aussi la part d’attribution de logements sociaux allouée aux préfets, incluant le logement d’urgence – dont le droit au logement opposable (Dalo). Le Sénat a supprimé ces dernières dispositions (sauf en Ile-de-France), estimant que « les conditions pour que les collectivités mettent en œuvre cette politique nationale ne sont pas réunies à ce jour », reprochant au gouvernement un transfert de responsabilité « sans aucune compensation budgétaire ». Entre 2015 et 2020, les astreintes Dalo ont coûté 130 millions d’euros à l’État. « Ce qui nous inquiète, c'est bien cette absence de visibilité sur les moyens financiers qui seront accordés. Dès lors que les aides à la pierre peuvent changer d'un PLF à un autre, transférer la compétence sans savoir quels seront les moyens l'année suivante est une raison majeure de blocage », est venu exposer Daniel Cornalba, maire de l’Étang-la-Ville (78), représentant l’AMF lors de la conférence.

Sur l’attribution des logements sociaux, le maire a rappelé l’attachement de l’AMF à la collégialité de la Caleol. « À vouloir se reposer sur la seule figure du maire – qui n'aurait en plus pas les moyens du suivi des attributions –, le risque est de concentrer sur lui encore plus de fantasmes et de luttes d'influence. La collégialité de la Caleol est protectrice de la légitimité de la décision qui est prise. » . Quant au « droit de véto », « je ne veux pas qu’il devienne une forme de droit au contrôle au faciès. Certes, il est précisé qu'il faut le motiver. Mais on l'a vu dans d'autres domaines, la capacité à motiver de façon très large a parfois des conséquences extrêmement concrètes dans la vie des gens. » .

La commission des affaires économiques de l’Assemblée poursuit ses travaux : près de 730 amendements ont été déposés, augurant des débats houleux en séance publique.

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