« Maires bâtisseurs, maires battus. »  À trois semaines des élections municipales, le vieil adage semble avoir du plomb dans l’aile. Plusieurs études et sondages parus la semaine dernière laissent, en effet, apparaître que l'image de ce thème – autrefois redouté – se retourne. Il semble même en train de devenir un critère de choix pour les électeurs. 

Pour preuve, le dernier baromètre du logement réalisé par Odoxa pour Nexity, BFM Business et Capital, révèle que 71 % des Français tiendront spécifiquement compte, pour voter, des propositions des candidats sur le logement. Pas pour sanctionner ceux qui en prévoient davantage, mais bien pour privilégier ceux qui comptent construire de nouveaux logements ou rénover ceux déjà existants. De quoi surprendre plus d’un maire.

La « vraie »  priorité des Français 

Dans le détail, plus de sept personnes sur dix interrogées, qu’elles soient locataires ou propriétaires, réclament ainsi plus de logements dans leur ville. Sans surprise, elles sont quasiment autant à juger qu’il est difficile d’en trouver dans leur commune.

Surtout, ce baromètre montre que « toutes les voies possibles d’action pour faciliter cet accès au logement sont plébiscitées au niveau national comme municipal » : plus de sept Français sur dix plébiscitent ainsi l’encadrement des loyers, autant soutiennent le statut du bailleur privé créé dans le budget 2026 et à peine moins réclament à leur commune de bien respecter la loi SRU. Une majorité de Français sont même favorables aux projets mixtes immobiliers et au développement par leur commune du bail réel solidaire (BRS), des sujets qualifiés de « niches »  par Odoxa.

Dans la première vague de son baromètre, réalisé en septembre dernier, l’institut assurait d’ailleurs que « le logement est en réalité LA "vraie" priorité des Français ». Car si le pouvoir d’achat était clairement la priorité absolue de ces derniers (57 %), c’est bien le logement qui était le poste de dépense qui pesait le plus dans leur pouvoir d’achat (78 %). Et donc finalement le sujet d’inquiétude principal.

Dans les petites villes, la « prime »  aux maires bâtisseurs 

Au même moment, l’Institut des hautes études pour l’action dans le logement (Idheal) a publié deux études qui viennent également tordre le cou au fameux dicton qui voit dans le maire bâtisseur, un maire forcément battu aux élections.

Un adage bien connu mais « jamais vérifié », rappelle Idhéal qui révèle, toutefois, dans un premier travail, qu’il y a « bien un lien entre les résultats d’une élection municipale et les politiques locales de logement ». Mais ce lien reste « fortement hétérogène »  en fonction de la taille des communes. 

En analysant les résultats des dernières élections municipales et la croissance du stock communal de logements sur le mandat précédent, les auteurs de l'étude assurent que « les maires réélus des petites communes ont en moyenne plus augmenté leur stock de logements entre 2014 et 2020 que les maires battus ». Il y aurait donc « une prime aux maires bâtisseurs qui sont moins souvent battus ». Contrairement à ce que l’on aurait donc pu penser intuitivement, dans les petites communes, « les maires battus sont ainsi les maires peu bâtisseurs en matière de logements », contredisant ainsi l’adage. 

Dans les villes moyennes, les résultats commencent déjà à s’infléchir puisque pour être réélu « il faut construire, mais pas trop non plus ». Pour les communes de 5 000 à 20 000 habitants, « les maires sortants qui ont le moins augmenté leur stock et ceux qui ont le plus augmenté leur stock sont ceux dont la probabilité d’être battus est la plus forte », note Idheal, qui conclut qu’il y aurait alors pour ces communes « une production optimale de logement qui se situerait entre 2,5 et 9 % du stock ».

Et c’est bien lorsque l’on en arrive aux grandes villes que « la sentence semble se vérifier » : « Les maires réélus ont en moyenne moins augmenté leur stock de logements que les maires battus ». Pourtant, c’est bien souvent là que les besoins sont les plus pressants. Reste toutefois que les auteurs de l’étude préviennent que les résultats pour les grandes villes doivent être interprétés « avec la plus grande prudence, car ils se fondent sur des tailles d’échantillon assez faible ». Au passage, ils observent que le taux de maires battus à globalement tendance à augmenter avec la taille de la population, alors que « sur les 6 229 maires sortants qui se sont représentés (dans leur échantillon en 2020), seuls 14,5 % ont été battus ».

62 % des maires s’estiment impuissants 

Mais au-delà de cette analyse, l’Institut dessine aussi une autre réalité : celle d’élus locaux qui se sentent impuissants face à la crise du logement. En étudiant le sentiment de plus de 1 000 édiles dans une seconde étude, Idheal constate que 65 % d’entre eux jugent que le logement est un enjeu « très important »  pour leur commune (un chiffre qui  monte à 100 % dans les grandes villes) et à peine moins considèrent que la production de logements est l’une de leurs priorités. 

Seulement, ils se montrent sceptiques sur leurs marges de manœuvre puisque 62 % d’entre eux estiment que leur capacité à produire ou rénover est « faible ou nulle ». Les maires expliquent ces difficultés par un certain nombre d’obstacles, au premier rang desquels figure le foncier « trop rare ou trop cher », mais aussi « les contraintes de tous ordres (agricoles, patrimoniales, environnementales) et le manque de financement public »  ou encore « l'absence d’opérateurs (promoteurs et bailleurs sociaux) et d’ingénierie publique (aménageurs, établissements publics fonciers) ».

Face à ce sentiment « d’impuissance », plus de six maires sur dix disent vouloir « faire plus »  et disposer de « plus de pouvoir ». Mais si 57 % des maires veulent que l’État consacre plus de moyens à la politique du logement, il semble que « la décentralisation ne fait pas partie des revendications prioritaires des élus locaux ». 

En parallèle, les maires rejettent (56 %) les modalités du zéro artificialisation nette (Zan), mais disent oui, pour la moitié d’entre eux, à l’encadrement des loyers, indique Idheal qui conclut : « Si les maires ont une chose à demander à l’État, c’est une stratégie claire, un engagement budgétaire ainsi que la stabilité et la simplification des règles ».

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