Comment lutter contre la multiplication des locaux vides et des rideaux baissés dans les centres-villes français ? Dans un rapport publié la semaine dernière, trois sénateurs font une série de propositions pour tenter de stopper le déclin rapide des commerces dans les villes. Ils l’assurent : ce phénomène de « décommercialisation »  peut être enrayé, à condition d’une « action résolue ».

Pour cela, il va falloir d’abord lutter contre la « concurrence déloyale »  des plateformes chinoises, mais aussi soutenir les commerçants locataires ou encore redynamiser les centres-villes… Ces recommandations des rapporteurs du texte – Patrick Chaize (LR), Philippe Grosvalet (radical socialiste) et Marie-Lise Housseau (Union centriste) – arrivent ainsi après un précédent travail sur la désertification commerciale qui a dressé, en novembre dernier, un état des lieux de la situation tout aussi inquiétant.

Tous les territoires désormais touchés

Le constat est donc déjà bien connu. Alors que le secteur emploie près de 3 millions de personnes – soit 15 % des emplois du secteur privé – , le commerce de détail a traversé ces dernières années « une succession de crises violentes »  et subit « des transformations très profondes (développement du e-commerce, de la seconde main, changements démographiques, nouvelles attentes de consommation) qui font disparaître des acteurs parfois très anciens au profit de nouveaux opérateurs », rappellent les rapporteurs.

Résultat, le taux de vacance commerciale est passé de 8,8 % en 2017 à 11,6 % en 2025. Si les centres commerciaux sont les plus touchés avec un taux s’élevant à 16,8 %, la vacance atteint les 11,7 % en pied d’immeubles dans les centres-villes. Et les zones commerciales périphériques ne sont pas épargnées par la « décommercialisation »  avec un taux passé de 6,9 % en 2022 à 8,4 % en 2025.

Sans surprise, ce sont les villes de moins de 50 000 habitants qui sont les plus touchées avec une vacance qui est passée de 8,5 % à 13,5 % entre 2017 et 2025. « Dans les plus petites d’entre elles et dans les zones rurales, on constate même souvent la disparition pure et simple de l’offre commerciale : 62 % des communes françaises ne comptent désormais plus aucun commerce contre 25 % en 1981 », se désolent les auteurs du rapport. Alors que les communes de 50 000 à 100 000 habitants ont vu leur vacance dépasser les 10 %, les métropoles sont également atteintes par le phénomène. « Même Paris est touché », constatent-ils.

Tous les secteurs sont, toutefois, « loin de dépérir »  puisque la restauration et l’alimentation ont créé respectivement 98 000 et 61 000 emplois entre 2019 et 2024. Si les magasins d’équipement de la maison connaissent des difficultés, c’est surtout le secteur de l’habillement qui vit des heures très difficiles alors qu'ils jouaient un rôle pourtant majeur dans l’animation des centres-villes. « Entre 2014 et 2024, 14 000 établissements et 45 000 emplois ont été supprimés et plus d’une vingtaine de chaînes de magasins emblématiques des classes moyennes telles que Camaïeu, Naf Naf ou Kookaï ont disparu », observent les trois rapporteurs.

« Concurrence déloyale »  étrangère

En cause d’abord, la progression continue du e-commerce depuis 20 ans. Mais les sénateurs rappellent qu’il a aussi permis de « réduire les fractures territoriales de consommation en permettant à des populations qui disposaient jusqu’ici d’un accès réduit au commerce dans les zones périurbaines et rurales de pouvoir consommer des produits beaucoup plus diversifiés ». Même s’il crée moins d’emplois que le commerce physique, le e-commerce crée également des emplois « via ses centres logistiques eux aussi installés dans des bassins d’emploi peu favorisés ».

Les auteurs du rapport ciblent surtout « les plateformes chinoises », telles que Shein, Temu et Aliexpress, qui ont « fait brutalement irruption sur le marché français en s’appuyant sur des prix anormalement bas, un marketing en ligne très agressif ». Rien qu’en 2025, les chiffres sont « absolument colossaux »  avec l'importation de 826 millions d’articles, soit « 2,3 millions d’articles par jour ou 26 articles par seconde », selon les rapporteurs qui estiment que ces plateformes « pratiquent une concurrence déloyale à tous les niveaux : production subventionnée, non-conformité quasi systématique et dangerosité fréquente des produits, interfaces numériques addictives et trompeuses ».

« Il y a donc urgence à agir sur tous ces aspects pour faire cesser ces abus qui mettent en péril nos commerçants », alertent les trois sénateurs. Ils demandent donc de « mettre en œuvre comme annoncé en juillet [la mise en place de droits de douane de 3 euros] puis en novembre 2026 [la mise en place de frais de gestion] au niveau européen et la taxation des petits colis issus des plateformes extra-européennes », ainsi que « le déréférencement, la suspension voire le blocage d’accès des places de marché extra-européennes en cas de manquements massifs et répétés »  en termes de sécurité et de conformité aux normes.

Cependant, ils se veulent clairs : la crise actuelle du commerce ne saurait se réduire à une cause unique et à l’irruption des plateformes chinoises. Une « explication simpliste ». La « décommercialisation »  a aussi été provoquée par le développement de la seconde main et la montée du discount, tout deux apportant des réponses à la stagnation du pouvoir d'achat et aux préoccupations écologiques.

Faciliter la révision des loyers trop élevés

Autre cause largement documentée de la dégradation de la situation commerciale : des loyers trop chers qui « étranglent des commerçants dont le chiffre d’affaires ne suit plus »  et qui se traduit par « un taux d’effort devenu insupportable ». Selon les commerçants, « l’absence d’ajustement à la baisse des loyers même quand les chiffres d’affaires des commerçants stagnent ou régressent et que les charges sont en hausse, est une raison majeure de la progression de la vacance commerciale qui doit être regardée de près par les pouvoirs publics », relate le rapport.

Pour rééquilibrer les relations entre locataires et propriétaires des locaux commerciaux, les sénateurs préconisent donc de « faciliter la révision des loyers commerciaux en cours de bail », de « limiter les hausses excessives de loyer lors du renouvellement du bail »  et de « mieux faire connaître et encourager »  les élus locaux à mettre en place des incitations fiscales pour soutenir les commerces, en particulier dans les zones d’Opérations de revitalisation de territoire (ORT). À l’inverse, les rapporteurs souhaitent inciter les élus à déployer, « là où c’est nécessaire », la taxe sur les friches commerciales. D’ailleurs, le délai de vacance pour l’assujettissement d’un local commercial à cette taxe devrait être réduit de deux ans à un an, selon eux.

Plus globalement, ils proposent de multiplier les des observatoires des baux et loyers commerciaux à l’échelle des bassins économiques afin de combler le manque de données et d’améliorer la connaissance du marché locatif.

Toutefois, les auteurs du rapport ne sont pas favorables à l’encadrement des loyers. Le Sénat a d'ailleurs rejeté récemment un tel dispositif, même à titre expérimental. Les sénateurs de droite et du centre se sont ainsi opposés à une proposition socialiste d'expérimenter localement la mise en place d'un encadrement des loyers commerciaux dans les zones les plus en difficultés. L’exécutif jugeait que cela risquerait de conduire à « une diminution de l'offre des locaux commerciaux disponibles »  et « une hausse des loyers ».

Des solutions locales

Ils préconisent, enfin, de redonner aux maires « leur rôle de véritable décideur en matière d’aménagement commercial ». Après avoir analysé les stratégies déployées par les communes et intercommunalités qui sont parvenues à redynamiser la vie commerçante de leurs centres-villes, ils mettent en avant une série de solutions jugées efficaces pour les élus locaux. Avec « deux prérequis indispensables pour attirer les visiteurs : la sécurité et la propreté ».

Ensuite, les trois rapporteurs estiment qu’il est nécessaire de définir les rues dont la vitalité commerçante est « essentielle au bon fonctionnement de la ville »  (« mieux vaut un nombre plus réduit de rues commerçantes sans vacance commerciale qu’un nombre de rues plus important dévitalisées par des locaux vides », selon eux), d’encourager la création de postes de managers de commerce et de « multiplier les raisons de venir en centre-ville pour les plus de 70 % de Français qui habitent en périphérie ». 

Ils recommandent donc de « veiller à la bonne implantation des services publics »  et d' « encourager l’installation des médecins et services de santé, ou bien encore des professionnels du droit ». Ils invitent également à la création de foncières locales et une « mobilisation active de la préemption car beaucoup de locaux commerciaux sont aujourd’hui inadaptés ». Pour les rendre de nouveau propres à une exploitation commerciale rentable, la réalisation de « travaux importants »  est indispensable.

Par ailleurs, lorsque la piétonnisation du centre-ville est étendue, il est « essentiel de proposer des solutions alternatives »  grâce aux réseaux de transport public ou la mise en place de parkings et parkings-relais à l’entrée du centre-ville « en nombre suffisant, idéalement gratuits ou à prix modérés, pour les habitants qui dépendent de la voiture pour s’y rendre ».

Preuve que la « décommercialisation »  n’est pas une fatalité : plus d’un tiers des 355 communes prises en compte dans une étude récente sont parvenues à faire baisser leur taux de vacance commerciale entre 2019 et 2024. « En cinq ans, la vacance est ainsi passée de 17 % à 8,1 % à Étampes, de 14,6 % à 8,8 % à Vichy, de 12 % à 7,5 % à Rambouillet, de 13,9 % à 8,4 % à Lorient, de 12,1 % à 7,7 % à Beauvais, de 12,2 % à 8,4 % à Besançon ou bien encore de 9,9 % à 6,5 % à Brest. »  De quoi achalander à nouveau les locaux et relever les rideaux.

Consulter le rapport.

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